Sentenza n. 1592/2026 - Milano, Sezione 2

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato i provvedimenti comunali che avevano ordinato di non eseguire gli interventi indicati nella CILA, consistenti nella divisione dell'immobile in due unità mediante chiusura e apertura di vani porta, senza interventi sulle strutture portanti, aumento di volumetria o mutamento della destinazione residenziale asseritamente già esistente. Con il primo motivo hanno dedotto la violazione dell'art. 3, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 380/2001 e dell'art. 11, comma 7, delle NTA del Documento di Piano, nonché difetto di istruttoria, travisamento, contraddittorietà, perplessità, erronea valutazione dei presupposti e sviamento, sostenendo che l'intervento fosse manutenzione straordinaria ammissibile senza piano attuativo e che il Comune avesse erroneamente ravvisato un mutamento della destinazione d'uso da rurale a residenziale. Con il secondo motivo hanno dedotto la violazione della disciplina statale e regionale in materia edilizia e urbanistica, nonché dell'art. 11, comma 7, delle NTA, sostenendo che l'immobile, edificato anteriormente al 1865 e comunque prima dell'entrata in vigore della l. n. 10/1977, fosse ab origine destinato genericamente all'abitazione e che il passaggio dalla residenza rurale alla residenza civile non costituisse mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante. Il Comune ha sostenuto l'infondatezza del ricorso, rilevando la necessità della pianificazione attuativa prevista dal PGT per la zona interessata.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso e ha compensato le spese. I due motivi sono stati esaminati congiuntamente perché riferiti alla medesima questione: se il passaggio da residenza rurale a residenza civile costituisse mutamento di destinazione d'uso e se, conseguentemente, l'intervento potesse essere eseguito in assenza di piano attuativo. Il Collegio ha ritenuto legittima la motivazione comunale, fondata sulla necessità di subordinare gli interventi nella zona a pianificazione attuativa. Ha escluso che la precedente destinazione rurale dell'immobile e la sua successiva utilizzazione come residenza civile fossero irrilevanti: il passaggio da una categoria funzionale rurale a quella residenziale è urbanisticamente rilevante anche se non accompagnato da opere, poiché incide sul carico urbanistico, sugli standard, sugli oneri di urbanizzazione e sulla pianificazione del territorio. È stata inoltre disattesa la tesi secondo cui l'edificazione anteriore alla l. n. 10/1977 e il regime allora gratuito dei titoli edilizi avrebbero escluso il mutamento di destinazione d'uso. Il carattere oneroso o gratuito dell'intervento deve essere valutato al momento dell'attuale trasformazione, considerando l'incremento di utilità conseguito e gli oneri per l'adeguamento delle infrastrutture e dei servizi, non la storia remota del fabbricato. Di conseguenza, l'art. 11, comma 7, delle NTA, che in assenza di piano attuativo ammette manutenzione ordinaria e straordinaria solo se non viene modificata la destinazione d'uso e se l'intervento è coerente con le schede di intervento, non era applicabile: il mutamento di destinazione d'uso sussisteva e non era stata comunque adeguatamente documentata la coerenza con le schede. Il precedente cautelare aveva già escluso fumus boni iuris e periculum in mora.

Norme richiamate

• art. 3, comma 1, lettera b), d.P.R. n. 380/2001

  La qualificazione dell'intervento come manutenzione straordinaria non esclude la rilevanza urbanistica del mutamento della destinazione d'uso cui l'intervento si accompagna.

• art. 11, comma 7, NTA del Documento di Piano

  in assenza di piano attuativo, sugli edifici esistenti all’interno degli ambiti sono ammessi esclusivamente gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria di singoli fabbricati, purché non ne modifichino la destinazione d’uso e risultino coerenti con gli indirizzi contenuti delle schede di intervento

  La disposizione consente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria in assenza di piano attuativo solo se non modificano la destinazione d'uso e risultano coerenti con le schede di intervento; tali condizioni non ricorrevano nel caso esaminato.

• l. n. 10/1977

  La circostanza che l'immobile sia stato realizzato prima dell'entrata in vigore della legge e in regime di gratuità dei titoli edilizi non rende irrilevante il successivo mutamento da residenza rurale a residenza civile.

• l.r. n. 12/2005

  Il PGT previsto dalla disciplina regionale può subordinare gli interventi edilizi in determinati ambiti alla previa pianificazione attuativa.

• art. 73 c.p.a.

  La memoria depositata in vista dell'udienza è stata presa in considerazione nel giudizio.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  La causa è stata trattata nell'ambito dell'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato.

Massime di principio

• Il passaggio da una destinazione d'uso rurale a una destinazione residenziale civile integra un mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, anche quando non siano eseguite opere edilizie, perché comporta potenzialmente un diverso carico urbanistico e incide sulla zonizzazione, sugli standard e sulla distribuzione degli oneri di urbanizzazione.
• La qualificazione urbanistica del mutamento di destinazione d'uso dipende dal passaggio tra categorie funzionali diverse, sicché la differenza tra destinazione rurale e destinazione residenziale non è neutralizzata dal fatto che entrambe comportino l'utilizzo abitativo dell'immobile.
• Il regime di gratuità del titolo edilizio vigente al momento della costruzione dell'immobile e la sua storia remota non escludono la rilevanza del mutamento di destinazione d'uso realizzato in epoca successiva: l'onerosità dell'attuale trasformazione va valutata al momento dell'intervento, considerando l'incremento di utilità per il proprietario e gli oneri di adeguamento delle infrastrutture e dei servizi pubblici.
• Una disposizione urbanistica che consente, in assenza di piano attuativo, interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria soltanto a condizione che non venga modificata la destinazione d'uso non è applicabile quando l'intervento comporta il passaggio da una categoria funzionale rurale a una residenziale; inoltre, il privato deve dimostrare anche l'eventuale coerenza dell'intervento con le schede o gli indirizzi dello strumento urbanistico.

Come è indicizzato