Cassazione Civile, Ordinanza n. 28147/2022 del 27/09/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un intervento edilizio realizzato su un complesso di proprietà della società ricorrente nell'ambito di una convenzione con il Comune. Il fabbricato, dopo i lavori, aveva raggiunto maggiore altezza; sul lato est, cieco fino a circa 8,70 metri, l'edificio era in aderenza allo stabile confinante di proprietà di altra società, mentre la parte superiore si sviluppava oltre tale quota senza fronteggiare alcun edificio, risultando a piombo sul fondo limitrofo. L'appartamento all'ultimo piano fu poi venduto a un acquirente, il quale venne convenuto in giudizio dalla società confinante per accertare la violazione della distanza legale di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti ex art. 9 d.m. 1444/1968, con domanda di demolizione delle opere in violazione e risarcimento del danno. L'acquirente chiamò in causa la venditrice chiedendo, in via subordinata, l'accertamento della sua responsabilità, la risoluzione del contratto di compravendita per evizione o inadempimento e la restituzione del prezzo. In primo grado la domanda attorea fu accolta, discostandosi dalla c.t.u. che aveva escluso la frontalità tra i fabbricati; in appello fu rigettato l'appello principale della venditrice e accolto quello incidentale dell'acquirente sulla mancata pronuncia circa l'obbligo di demolizione a carico della venditrice. Con il ricorso per cassazione la società venditrice ha dedotto, con il primo motivo, violazione e falsa applicazione dell'art. 9 d.m. 1444/1968, sostenendo che la norma non si applica quando gli edifici non si fronteggiano perfettamente sul piano orizzontale e non siano idonei a compromettere la salubrità dell'intercapedine; con il secondo motivo ha denunciato omesso esame di un fatto decisivo, lamentando che la corte territoriale non avesse considerato la situazione di fatto accertata dalla c.t.u. di primo grado. La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo errata l'estensione operata dalla corte d'appello: la distanza minima inderogabile di 10 metri opera solo tra pareti che si fronteggiano, o comunque tra porzioni di pareti antistanti tali da creare una intercapedine nociva; non opera invece quando le pareti siano aderenti in basso lungo tutto il fronte e la finestra si apra sopra la sommità dell'altra costruzione, senza interstizi o intercapedini. In conseguenza dell'accoglimento del primo motivo, il secondo è stato dichiarato assorbito.

La decisione

La Corte ha cassato la sentenza impugnata accogliendo il primo motivo del ricorso. Ha enunciato il principio secondo cui la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti ex art. 9 d.m. 1444/1968 vale anche se la finestra non fronteggia l'altra parete per essere questa di altezza minore, salvo che le due pareti aderiscano in basso l'una all'altra su tutto il fronte e per tutta l'altezza corrispondente, senza interstizi o intercapedini residui. Il secondo motivo è stato assorbito. Dal testo non emerge espressamente se vi sia stato rinvio, ma la cassazione della sentenza è disposta per accoglimento del ricorso sul primo motivo.

Norme richiamate

• art. 360, n. 3 c.p.c.

  è il parametro processuale utilizzato per denunciare violazione e falsa applicazione di legge

• art. 360, n. 5 c.p.c.

  è il parametro processuale utilizzato per denunciare l'omesso esame di un fatto decisivo

• art. 9 d.m. 1444/1968

  la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti è posta a tutela della salubrità degli spazi interposti e si applica solo in presenza di effettiva frontalità tra le pareti o tra porzioni di esse, non quando manca ogni intercapedine e le pareti siano aderenti lungo tutto il fronte

• art. 907, co. 3 c.c.

  il rispetto della distanza di tre metri dalla soglia della veduta è irrilevante nella fattispecie, perché attiene all'acquisto del diritto di avere vedute e non alla disciplina inderogabile delle distanze tra edifici

• art. 873 c.c.

  richiamato in relazione al principio di prevenzione e alla distanza dal confine, come alternativa alla disciplina specifica dell'art. 9 d.m. 1444/1968

• art. 878 c.c.

  richiamato per escludere che un muro di altezza non superiore a tre metri rilevi nel calcolo della distanza legale

Massime di principio

• La distanza minima inderogabile di 10 metri prevista dall'art. 9 d.m. 1444/1968 tutela la salubrità dell'affaccio ed è applicabile solo quando esista una reale situazione di antistanza tra pareti, o tra porzioni di pareti, tale da creare un'intercapedine idonea a incidere su aria e luce.
• Se le costruzioni sono aderenti lungo tutto il fronte comune e la finestra si apre sopra il livello dell'altra parete, senza interstizi o intercapedini residui, manca il presupposto funzionale dell'art. 9 d.m. 1444/1968 e non può imporsi la distanza di 10 metri.
• Le massime giurisprudenziali in materia di distanze vanno lette alla luce del caso concreto deciso; non è corretto estrapolarle in modo astratto per estenderle a fattispecie strutturalmente diverse.
• Il rispetto della distanza di cui all'art. 907, co. 3 c.c. riguarda il diritto di veduta e non sostituisce né amplia la disciplina urbanistica inderogabile delle distanze tra edifici.
• Quando la questione decisiva riguarda la corretta applicazione di una norma sulle distanze, il giudice di merito deve verificare in concreto la presenza del segmento di frontalità necessario a rendere operativa la disciplina legale.

Come è indicizzato