Cassazione Civile, Ordinanza n. 35970/2023 del 27/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita di un fondo rustico con immobili annessi, conclusa dopo un preliminare e una successiva convenzione del 21/05/2003. L'acquirente aveva pagato integralmente il prezzo, ma sosteneva che una porzione dell'area indicata come compresa nella superficie complessiva venduta fosse in realtà occupata da acque pubbliche, canali e opere idrauliche, oppure comunque non fosse di piena proprietà e libera da vincoli. In base alla convenzione, la venditrice avrebbe dovuto verificare entro sei mesi se quella porzione fosse effettivamente demaniale o, invece, costituita da rogge private o comunque da superficie di proprietà piena e libera, con obbligo di restituzione di una parte del prezzo ove la verifica non fosse stata compiuta o avesse confermato la non piena trasferibilità. Il Tribunale aveva revocato il decreto ingiuntivo con cui l'acquirente aveva ottenuto il pagamento di euro 268.038,14 a titolo di restituzione parziale del prezzo; la Corte d'appello aveva confermato, ritenendo che l'area demaniale fosse già al netto della superficie compravenduta. Con il ricorso per cassazione, l'acquirente deduceva: 1) violazione dei canoni ermeneutici di cui all'art. 1362 c.c., perché la Corte d'appello aveva interpretato la convenzione in modo contrario al suo tenore letterale e alla comune intenzione delle parti; 2) vizio motivazionale, per avere la sentenza affermato in modo contraddittorio che la superficie complessiva venduta era di 922.994 mq, ma anche che la superficie demaniale era già esclusa dal compendio negoziato, nonostante l'accordo la comprendesse e disciplinasse espressamente le conseguenze economiche della porzione occupata da acque pubbliche.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto l'eccezione preliminare di nullità della procura speciale, ritenendola valida, ma ha accolto entrambi i motivi di ricorso. Ha affermato che la sentenza d'appello era viziata sia da contraddittorietà intrinseca della motivazione sia da errata interpretazione della convenzione, poiché la superficie di 18.987 mq occupata da canali e opere idrauliche era inclusa nell'area complessivamente compravenduta e l'accordo prevedeva specifiche verifiche e, in difetto, la restituzione della corrispondente parte di prezzo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Venezia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  n. 3; n. 5; e richiamo all'error in procedendo ex n. 4

  La Corte distingue tra violazione di legge sostanziale, vizio motivazionale denunciabile in cassazione solo nei limiti dell'anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante, ed errore processuale quando la censura riguarda la struttura della motivazione.

• art. 1362 c.c.

  Nell'interpretazione del contratto occorre attribuire rilevanza al senso letterale delle parole e indagare la comune intenzione delle parti; è censurabile in cassazione l'interpretazione del giudice di merito che si discosti da tali criteri o che si risolva in una lettura incompatibile con il dato testuale.

• art. 12 disp. prel. c.c.

  È richiamato come parametro ermeneutico per individuare le sole anomalie motivazionali rilevanti in cassazione, quando la carenza di motivazione integri violazione di legge costituzionalmente rilevante.

• art. 110 c.p.c.

  È richiamato solo per indicare la successione nel processo degli eredi del convenuto originario.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in via generale nella tassonomia, ma non risulta oggetto di specifica decisione nella sentenza.

Massime di principio

• La procura speciale per il ricorso per cassazione è valida se conferita in data successiva alla sentenza impugnata, prima della notificazione del ricorso e con chiara investitura del difensore a proporre il ricorso; quando è apposta in calce al ricorso, tali requisiti possono desumersi dal contenuto dell'atto e dalla sua notifica.
• La censura di violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale non può risolversi nella mera contrapposizione dell'interpretazione proposta dal ricorrente a quella accolta dal giudice di merito: il ricorrente deve indicare specificamente quali canoni siano stati violati e in che modo il giudice se ne sia discostato.
• In tema di interpretazione del contratto, il giudice deve rispettare il dato letterale dell'accordo e ricostruire la comune intenzione delle parti; è censurabile la lettura che neghi rilievo a pattuizioni espresse su porzioni di bene e sulle conseguenze economiche della loro effettiva consistenza.
• In cassazione è denunciabile la motivazione solo nei casi di anomalia motivazionale radicale, come mancanza assoluta di motivi, motivazione apparente, contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o motivazione perplessa e obiettivamente incomprensibile.
• Quando un contratto di compravendita disciplina espressamente una determinata porzione del bene e prevede verifiche e restituzione di parte del prezzo in caso di esito negativo, il giudice di merito non può escludere tale porzione dall'oggetto negoziale senza confrontarsi con il contenuto testuale dell'accordo.

Come è indicizzato