Sentenza del 19/02/2015 n. 123 - Comm. Trib. Reg. per l'Umbria

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva riqualificato la vendita del fabbricato come cessione di un'area edificabile, ritenendo che il fabbricato fosse destinato alla demolizione nell'ambito di una convenzione urbanistica per la realizzazione di un centro commerciale. Di conseguenza aveva accertato, ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, una plusvalenza imponibile in capo ai venditori. I contribuenti hanno contestato tale riqualificazione, sostenendo che l'oggetto effettivo della compravendita era un fabbricato e che la successiva eventuale demolizione non poteva modificarne la natura al momento della cessione.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello dei contribuenti e riformato la decisione di primo grado. Ha annullato gli avvisi di accertamento, ritenendo che la vendita avesse avuto a oggetto un fabbricato, non un terreno edificabile. Il fatto che il fabbricato potesse essere demolito e che l'area avesse una maggiore potenzialità edificatoria non modifica la natura del bene ceduto al momento della vendita. L'Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in 1.500 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. b), TUIR

  plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La norma si applica alle cessioni di terreni non edificati ai quali gli strumenti urbanistici abbiano attribuito destinazione edificatoria al momento della vendita. Non si applica, invece, alla cessione di un fabbricato, anche se il fabbricato è demolibile, destinato alla demolizione o collocato su un'area con ulteriore potenzialità edificatoria.

• Legge n. 488/2001

  Rivalutazione dei terreni mediante pagamento dell'imposta sostitutiva

  La rivalutazione fiscale dell'area edificabile e il pagamento dell'imposta sostitutiva riguardano la componente effettivamente qualificabile come terreno edificabile, ma non trasformano automaticamente un fabbricato ceduto insieme all'area in un terreno edificabile.

• Cassazione civile n. 4150/2014

  Non possono rientrare tra le plusvalenze imponibili le cessioni aventi ad oggetto un terreno sul quale insorge un fabbricato, anche se il terreno possiede ulteriore potenzialità edificatoria o il fabbricato è destinato alla demolizione.

  La presenza di un fabbricato prevale, ai fini della qualificazione fiscale dell'oggetto della vendita, sulla potenzialità edificatoria residua del terreno e sulla sua eventuale demolizione.

• Cassazione civile n. 15629/2014

  Rileva unicamente la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata in sede di pianificazione urbanistica e non quella ripristinata a seguito dell'intervento su area già edificata.

  La destinazione edificatoria deve essere valutata con riferimento alla situazione urbanistica e materiale esistente al momento della cessione. Una potenzialità edificatoria successiva, derivante dalla demolizione o ricostruzione del fabbricato, non basta a rendere imponibile la plusvalenza come vendita di terreno edificabile.

Massime di principio

• Per qualificare fiscalmente una compravendita occorre guardare all'oggetto effettivo del bene al momento della cessione, non soltanto alla finalità economica perseguita dalle parti o agli sviluppi urbanistici successivi.
• La vendita di un fabbricato non diventa automaticamente vendita di terreno edificabile perché l'immobile è vecchio, demolibile, destinato alla demolizione o inserito in un progetto di nuova edificazione.
• Ai fini dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, la plusvalenza riguarda il terreno non edificato la cui edificabilità risulta dagli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
• La successiva demolizione del fabbricato e la realizzazione di una maggiore volumetria da parte dell'acquirente rappresentano eventi futuri e non possono, di regola, retroattivamente modificare la natura del bene venduto.
• La riqualificazione dell'operazione da parte dell'Amministrazione finanziaria deve essere supportata da elementi concreti e non può fondarsi esclusivamente su presunzioni relative ai motivi delle parti o ai progetti futuri.
• In situazioni analoghe è importante distinguere il prezzo attribuito separatamente al fabbricato da quello attribuito al terreno, verificare la descrizione catastale e contrattuale dei beni e considerare gli strumenti urbanistici vigenti alla data dell'atto.