Cassazione Civile, Ordinanza n. 14976/2023 del 29/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 1986, subordinato a una condizione risolutiva legata alla prelazione agraria di confinanti, per il quale il promissario acquirente aveva già versato l’intero prezzo. Il promissario acquirente agiva poi per ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. di trasferimento della proprietà di un fondo con fabbricati, oltre al risarcimento dei danni da inadempimento. Il tribunale aveva accolto la domanda, ma la corte d’appello aveva riformato la decisione ritenendo ostativa l’insufficienza della documentazione urbanistica: in particolare aveva considerato non idonea una perizia giurata di un geometra prodotta in giudizio dal promissario acquirente, sul presupposto che la dichiarazione o la documentazione richiesta dalla normativa urbanistica potesse provenire solo dalle parti del preliminare e non da un tecnico incaricato. I ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 40 l. n. 47/1985 e 46 d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che anche il promissario acquirente può assolvere l’onere probatorio mediante perizia giurata prodotta in giudizio; 2) violazione di norme processuali e del diritto di difesa, per asserita pronuncia su una questione non dedotta; 3) omesso esame di un fatto decisivo, poiché il certificato urbanistico e le particelle catastali sarebbero riferibili agli stessi immobili indicati nel preliminare.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo erronea in diritto la tesi della corte d’appello secondo cui la prova della regolarità urbanistica, ai fini della pronuncia ex art. 2932 c.c., non potesse essere fornita dal promissario acquirente tramite perizia giurata di un tecnico di fiducia da lui prodotta in giudizio. Ha affermato che, mentre le forme tipiche di dichiarazione previste dalla legge sono inderogabili per il promittente venditore, esse non impediscono al promissario acquirente di supplire all’omissione della controparte mediante produzione documentale idonea, inclusa la perizia giurata, purché fatta propria dalla parte con la produzione processuale. I motivi secondo e terzo sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto richiede il rispetto dei presupposti normativi per il trasferimento del bene, ma il promissario acquirente può integrare la prova della regolarità urbanistica necessaria alla pronuncia costitutiva.

• art. 40 l. 28 febbraio 1985, n. 47

  La dichiarazione sulla regolarità urbanistica o sulla data di costruzione deve essere resa dal promittente venditore nelle forme previste, ma tali forme non escludono che il promissario acquirente, nel proprio interesse, possa produrre in giudizio documentazione idonea a dimostrare la regolarità dell'immobile.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  La disciplina urbanistica richiamata è applicabile anche ai trasferimenti coattivi ex art. 2932 c.c., ma non impedisce al promissario acquirente di supplire all'omissione della controparte con documenti probatori adeguati.

• art. 167 c.p.c.

  L'eccezione di prescrizione era stata ritenuta tardiva in primo grado; la Cassazione non interviene su tale punto perché non oggetto del motivo accolto.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso per contestare la decisione della corte d'appello su documenti e questioni dedotte in appello.

• art. 101 c.p.c.

  Invocato dai ricorrenti per sostenere la violazione del contraddittorio su questioni ritenute nuove.

• art. 102 c.p.c.

  Invocato dai ricorrenti nel contesto delle dedotte nullità processuali.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti a sostegno delle censure processuali sulla trattazione delle questioni e dei mezzi di prova.

• art. 24 Cost.

  Invocato quale parametro di tutela del diritto di difesa, ma il relativo motivo resta assorbito.

• art. 111 Cost.

  Invocato quale parametro del giusto processo, ma il relativo motivo resta assorbito.

• art. 360 c.p.c.

  È il parametro formale dei motivi di ricorso; la Corte rileva che il vizio motivazionale nella formulazione previgente non era più applicabile ratione temporis.

Massime di principio

• Nell'azione ex art. 2932 c.c. relativa a un preliminare di vendita immobiliare, la prova della regolarità urbanistica richiesta dalla normativa speciale può essere fornita dal promissario acquirente anche in grado di appello, quando il promittente venditore non vi abbia provveduto.
• Le forme tipiche di dichiarazione previste dalla disciplina urbanistica sono inderogabili per il promittente venditore, ma non impediscono al promissario acquirente di utilizzare documenti probatori equivalenti o comunque idonei, come una perizia giurata prodotta in giudizio e fatta propria dalla parte.
• Ai fini della sentenza costitutiva sostitutiva del contratto definitivo, occorre distinguere tra il soggetto obbligato a rendere la dichiarazione urbanistica e il soggetto che, nel proprio interesse, può supplire all'omissione della controparte con prova documentale appropriata.
• Quando una censura investe la corretta identificazione catastale o urbanistica del bene promesso in vendita, il giudice del rinvio deve procedere a una nuova e completa verifica delle risultanze documentali rilevanti.

Come è indicizzato