Cassazione Civile, Sentenza n. 34394/2024 del 24/12/2024

Esito

La controversia

Controversia sulla costituzione del vincolo pertinenziale / diritto reale d'uso a parcheggio sulle aree scantinato acquistate unitamente ad appartamenti. I ricorrenti contestavano la quantificazione del corrispettivo per il trasferimento del diritto d'uso (erronea applicazione dell'art. 41-sexies L. n.1150/1942 e calcolo del numero di posti effettivamente utilizzabili), la temporalità e il metodo adottati per la valutazione del corrispettivo (uso del valore di mercato attuale invece del valore riferito al tempo della conclusione dei contratti), nonché la determinazione del danno per la perdita di godimento del posto auto (periodo di riferimento da computare dalla stipula dei singoli atti di vendita e non solo dalla data della domanda giudiziale). Inoltre si discuteva la responsabilità in solido di Tripoli e Testa e la deduzione di pagamenti effettuati dagli acquirenti a titolo di compenso per il parcheggio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi tre motivi del ricorso principale (riguardanti: errata applicazione del criterio di computo previsto dall'art. 41-sexies, errata determinazione del tempo di riferimento per il corrispettivo ex art. 1474 c.c. e errata decorrenza del risarcimento danni ex art. 872 c.c.), ha dichiarato inammissibile il quarto motivo del ricorso principale e ha rigettato il ricorso incidentale del Tripoli. Di conseguenza le sentenze impugnate sono state cassate, in relazione ai motivi accolti, e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Palermo in diversa composizione per nuovo esame e per regolamento delle spese del giudizio di legittimità. È stata altresì richiamata la normativa sul contributo unificato rilevante per il ricorrente incidentale.

Norme richiamate

• art. 41-sexies, L. n. 1150/1942

  Deve essere applicato il criterio legale di computo del diritto pertinenziale (convertendo volumetria in superficie secondo la normativa), e il corrispettivo per il trasferimento del diritto d'uso deve essere determinato col criterio previsto dalla legge e giurisprudenza (riferito al prezzo di mercato all'epoca della conclusione del contratto, secondo art.1474 c.c.). La Corte ha censurato l'omessa applicazione di tale criterio e l'uso di un valore di mercato attuale anziché quello del tempo contrattuale.

• art. 18, L. n. 765/1967

  Norma richiamata nella disciplina delle pertinenze dei parcheggi; integrata dalla successiva disposizione che trasforma in pertinenze gli spazi di cui all'art.18, ai fini dell'applicazione degli artt. 817-819 c.c. (diritto di pertinenza).

• L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26 (ultimo comma)

  "Gli spazi di cui all'articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 del codice civile"

  La disposizione chiarisce che gli spazi destinati a parcheggio previsti dall'art.18 L.765/1967 assumono natura di pertinenze e quindi possono dare luogo a diritti reali di pertinenza disciplinati dagli artt. 817-819 c.c.; la Corte la richiama per qualificare il diritto oggetto della controversia come diritto reale d'uso/pertinenziale.

• art. 1474 cod. civ.

  Presunzione che il corrispettivo dovuto al venditore per il diritto d'uso trasferito si determini secondo il prezzo normalmente praticato dall'alienante al momento della conclusione del contratto; la Corte afferma che il corrispettivo va determinato riferendolo al tempo del contratto (non al momento della sentenza) e che l'importo così calcolato ha natura di debito di valuta (quindi senza automatica rivalutazione).

• art. 872 cod. civ.

  Regola il risarcimento del danno per l'impossibilità di godimento della cosa; la Corte ha stabilito che il danno da mancato uso del posto auto inizia a decorrere dalla stipula del contratto di acquisto (momento in cui il pregiudizio si manifesta) e che il risarcimento ha funzione reintegratoria, dovendo essere riportato all'attualità (aggiornato), essendo un debito di valore.

• artt. 817, 818, 819 cod. civ.

  Norme sul diritto di pertinenza richiamate per qualificare gli spazi parcheggio come pertinenze dell'unita' immobiliare e regolare il trasferimento del relativo diritto reale d'uso.

• art. 1277 cod. civ.

  Riferimento alla disciplina degli interessi legali e del pagamento in valuta; la Corte ha richiamato la distinzione tra debito di valuta e debito di valore (implicazioni sull'aggiornamento e interessi).

• art. 1224 cod. civ.

  Richiamato in funzione di norma applicabile in caso di ritardo nell'adempimento, connessa alla qualificazione del corrispettivo come debito di valuta e alle conseguenze sugli interessi dovuti.

• art. 2697 cod. civ.

  Richiama il principio probatorio: chi allega fatti (es. pagamenti per l'uso del posto auto) deve dimostrarli con precisione; la Corte ha ritenuto inammissibili censure generiche che non abbiano contestato specifiche "rationes decidendi" del giudice di merito.

• art. 13, DPR n. 115/2002 (comma 1-quater e 1-bis) (come modificato dalla legge n. 228/2012)

  Normativa processuale richiamata per disporre il raddoppio del versamento del contributo unificato da parte del ricorrente incidentale, operante ratione temporis per il ricorso proposto dopo il 30/1/2013.

Massime di principio

• Il diritto pertinenziale a parcheggio previsto dalla legge deve essere calcolato applicando il criterio legale di conversione volumetrica/superficiale previsto dalla normativa urbanistica (art.41-sexies L.1150/1942), non semplicemente misurando la superficie lorda disponibile.
• Il corrispettivo dovuto al proprietario dell'area per il trasferimento del diritto reale d'uso va determinato in base al prezzo di mercato riferito al momento della conclusione del contratto di vendita (presunzione ex art.1474 c.c.); quella somma ha natura di debito di valuta e, pertanto, non è soggetta ad automatica rivalutazione per inflazione se correttamente calcolata secondo tale criterio.
• Il risarcimento del danno per il mancato godimento del posto auto (art.872 c.c.) decorre dal momento in cui il pregiudizio è sorto per il danneggiato (in genere dalla stipula del contratto di acquisto che avrebbe dovuto trasferire il diritto), e la misura del danno deve essere aggiornata per assicurare la reintegrazione del patrimonio (debito di valore).
• Nel liquidare corrispettivi o risarcimenti è necessario distinguere la natura dell'obbligazione (debito di valore vs debito di valuta) perché da ciò derivano conseguenze diverse in ordine a rivalutazione e interessi.
• La quantificazione del corrispettivo per il trasferimento del diritto d'uso deve tener conto del numero effettivamente fruibile di posti auto (accertamento fatto in concreto), non di una mera suddivisione teorica della superficie.
• Chi deduce di avere pagato somme per poter usare il parcheggio deve allegare con precisione i periodi e gli importi; deduzioni generiche prive di specificità non sono idonee a influenzare la decisione del giudice.
• In caso di contestazione della decisione di merito è indispensabile che il ricorrente in Cassazione contrasti in modo specifico tutte le 'ratio decidendi' su cui si fonda la sentenza impugnata; censure generiche o omissive sono inammissibili.