Cassazione Civile, Ordinanza n. 07929/2026 del 31/03/2026

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un avviso di accertamento con cui l'amministrazione finanziaria aveva rideterminato, ai sensi dell'art. 1, comma 335, della L. n. 311/2004, la rendita catastale di un'unità immobiliare di proprietà del contribuente sita in Roma, microzona 5 - Prati, elevando la classe e la rendita. In primo grado il contribuente aveva ottenuto l'annullamento dell'atto per difetto di motivazione; in appello l'Ufficio aveva invece ottenuto riforma della decisione. Nel ricorso per cassazione il contribuente ha dedotto quattro censure: 1) omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. sull'eccezione di inammissibilità dell'appello per difetto di specifici motivi; 2) violazione degli artt. 3 L. n. 241/1990 e 7 L. n. 212/2000, sostenendo che il riclassamento ex art. 1, comma 335, richiede una motivazione concreta e non il solo richiamo allo scostamento tra valori medi catastali e di mercato della microzona; 3) violazione dell'art. 1, comma 335, L. n. 311/2004 e dell'art. 2697 c.c., contestando che la CTR avesse ritenuto legittimo il classamento fondandosi solo sull'appartenenza dell'immobile a una microzona 'anomale' senza prova dei maggiori valori e senza considerare l'assenza di specifici interventi urbanistici o di riqualificazione; 4) omesso esame di un fatto decisivo, relativo alla mancata contestazione di una perizia tecnica asseverata. La Corte ha ritenuto fondato il secondo motivo e, assorbiti gli altri, ha affermato che il provvedimento di riclassamento deve indicare, oltre al presupposto normativo e allo scostamento significativo tra valori, anche gli elementi concreti che hanno inciso sul diverso classamento, così da consentire al contribuente di difendersi e delimitare il thema decidendum; non è sufficiente un riferimento standardizzato alla sola ubicazione dell'immobile o alla qualità generale della zona.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  invocato come parametro del vizio di omessa pronuncia sull'eccezione di inammissibilità dell'appello

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  richiamato quale vizio processuale dedotto per l'omessa pronuncia

• art. 3 L. 7 agosto 1990, n. 241

  richiamato come fonte dell'obbligo di motivazione dell'atto amministrativo

• art. 7 L. 27 luglio 2000, n. 212

  richiamato come parametro dell'obbligo di motivazione degli atti impositivi

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  base del motivo di violazione di legge relativo alla motivazione del classamento

• art. 1, comma 335, L. 30 dicembre 2004, n. 311

  norma che consente la revisione parziale del classamento nelle microzone con significativo scostamento dei valori

• art. 2697 c.c.

  richiamato in relazione al riparto dell'onere della prova sui maggiori valori posti a base del classamento

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato per il vizio di omesso esame di fatto decisivo

• art. 115 c.p.c.

  evocato dal ricorrente in relazione alla mancata contestazione della perizia

• art. 8 D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138

  indicato come fonte dei criteri concreti che devono emergere nella motivazione del diverso classamento

• art. 9 D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138

  richiamato per affermare che la revisione parziale del classamento segue le regole generali della revisione del classamento

• art. 3, comma 154, lett. e), L. 23 dicembre 1996, n. 662

  richiamato come norma che impone di considerare i caratteri specifici dell'unità immobiliare, del fabbricato e della microzona

Massime di principio

• Il nuovo classamento catastale disposto ai sensi dell'art. 1, comma 335, L. n. 311/2004 è legittimo solo se la motivazione dell'atto, oltre a richiamare il presupposto normativo e il significativo scostamento tra valori medi catastali e di mercato della microzona, espone gli elementi concreti che hanno inciso sul singolo immobile.
• La revisione parziale del classamento non consente all'amministrazione di limitarsi a formule standardizzate o al mero richiamo alla qualità generale della zona; occorre un riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'unità immobiliare, del fabbricato e del contesto di mercato.
• La motivazione deve essere tale da permettere al contribuente di comprendere ex ante le ragioni del provvedimento e di delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso; in giudizio l'amministrazione non può introdurre ragioni diverse da quelle enunciate nell'atto.
• Quando la questione di diritto sia già sufficientemente chiara e decisiva, la Corte può applicare il criterio della ragione più liquida, accogliendo il motivo fondato e dichiarando assorbiti gli altri.
• Se il giudizio di legittimità consente la decisione nel merito senza ulteriori accertamenti di fatto, la Cassazione può cassare la sentenza impugnata e definire direttamente la controversia in senso favorevole al contribuente.

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