Cassazione Penale, Sentenza n. 27674/2025 del 28/07/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano l'ordinanza del Giudice dell'esecuzione che aveva rigettato l'istanza di revoca dell'ingiunzione a demolire. Sostenevano che la concessione edilizia in sanatoria n. 24/2010 rilasciata dal Comune di Termini Imerese fosse idonea a sanare l'abuso edilizio contestato (originaria domanda di sanatoria del 27/03/1986), e contestavano che il Giudice avesse ritenuto tale titolo inidoneo per carenza del nulla osta paesistico, per una presunta difformità tra lo stato edilizio dichiarato nella domanda originaria (1986) e lo stato reale risultante dall'ulteriore protrazione dei lavori e dal completamento del solaio nel 1994, oltre che per l'esistenza di prescrizioni condizionanti il permesso (tra cui il rilascio del nulla osta paesistico). I ricorrenti deducevano altresì che la documentazione a supporto della sanatoria era stata regolarmente prodotta e che il giudice avrebbe dovuto svolgere ulteriori accertamenti e disporre istruttoria.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato i ricorsi. Ha ritenuto infondati i motivi: il Giudice dell'esecuzione aveva correttamente qualificato la concessione in sanatoria come radicalmente illegittima perché la domanda originaria era stata dichiarata improcedibile per mancata integrazione della documentazione entro il termine perentorio di tre mesi (art. 39, co. 4, L. n. 724/1994 richiamato dall'art. 49, co. 7, L. n. 449/1997), e il successivo provvedimento comunale di revoca del diniego non risultava sorretto da idoneo presupposto normativo. Inoltre la Corte ha condiviso la valutazione che lo stato reale dell'immobile (completamento del solaio nel 1994) non corrispondeva allo stato per cui era stata richiesta la sanatoria nel 1986 e che la concessione n. 24/2010 era stata rilasciata in assenza del prescritto nulla osta paesistico: in aree vincolate la mancata autorizzazione paesaggistica rende inefficace il titolo edilizio e non può estinguere i reati edilizi; inoltre un permesso in sanatoria condizionato al compimento di ulteriori interventi o all'acquisizione di autorizzazioni viene ritenuto ontologicamente inidoneo ad estinguere il reato. Per questi motivi la revoca dell'ordine di demolizione non era giustificata.

Norme richiamate

• L. n. 724/1994, art. 39, comma 4

  la mancata presentazione dei documenti previsti per legge entro il termine di tre mesi dalla espressa richiesta di integrazione notificata dal comune comporta l’improcedibilità della domanda e il conseguente diniego della concessione o autorizzazione in sanatoria per carenza di documentazione

  La Corte ha applicato la disposizione per affermare l'improcedibilità dell'istanza di sanatoria presentata nel 1986, poiché la documentazione è stata depositata ben oltre il termine perentorio di tre mesi; da ciò deriva l'illegittimità del successivo rilascio della sanatoria.

• L. n. 449/1997, art. 49, comma 7

  Richiamata in relazione all'art. 39 L. 724/1994 per affermare che le norme sul condono/integrazione documentale si applicano anche alle domande ex L. 47/1985; con ciò si conferma l'improcedibilità in caso di mancata integrazione nei termini.

• L. n. 47/1985, art. 31 (domanda di sanatoria)

  Norma di riferimento per la domanda originaria di sanatoria; la Corte ha richiamato la cronologia della domanda ex art. 31 per valutare la tardiva integrazione e la non corrispondenza tra stato dichiarato e stato reale dell'immobile.

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 36 e art. 44 (lett. b) e c))

  Art. 36 disciplina la sanatoria urbanistica; la Corte ha richiamato il principio secondo cui il rilascio di un permesso in sanatoria non può estinguere fatti diversi o opere successive non ricomprese e che il permesso condizionato non realizza la finalità della sanatoria. Art. 44 è richiamato nel quadro dei reati edilizi le cui estinzioni o efficacia dei titoli vanno verificate.

• D.lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), art. 146 e art. 167 (commi 4 e 5), art. 181

  La Corte ha richiamato il principio per cui l'autorizzazione/ nulla osta paesaggistico è presupposto autonomo e necessario rispetto al permesso di costruire; in assenza dell'autorizzazione paesaggistica, il titolo edilizio è inefficace ai fini della sanatoria e non estingue il reato paesaggistico/edilizio.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione (richiami a pronunce rilevanti: es. Sez. 3, n. 6331/2007; n. 30561/2019; n. 28666/2020; n. 5750/2023 e altre)

  La Corte ha fatto leva su consolidati precedenti di legittimità: il giudice dell'esecuzione deve verificare la legittimità ed efficacia del titolo sanante; la sanatoria non può essere condizionata a interventi che ne annullerebbero la ratio; inoltre la mancanza del nulla osta paesistico in area vincolata rende inefficace il permesso e non estingue il reato.

• Giurisprudenza amministrativa (Consiglio di Stato, es. Sez. 3 n. 8801/2024; Sez. 6 n. 3446/2022; n. 7701/2022)

  Richiami per sottolineare che l'autorizzazione paesaggistica è atto autonomo e presupposto per il permesso di costruire; i titoli edilizi rilasciati senza nulla osta paesaggistico non legittimano l'opera sotto il profilo paesaggistico e possono essere considerati inefficaci.

Massime di principio

• La tardiva integrazione della documentazione di una domanda di sanatoria oltre il termine perentorio di legge (tre mesi ex art. 39, co. 4 L. 724/1994) rende l'istanza improcedibile e un successivo provvedimento che 'revoca' un diniego fondato su tale improcedibilità è illegittimo.
• La verifica della legittimità e dell'efficacia del titolo edilizio spetta al giudice dell'esecuzione: il titolo deve essere esaminato sia sotto il profilo formale (presupposti e termini) sia sostanziale (corrispondenza tra stato dichiarato e stato reale delle opere).
• La sanatoria non copre opere realizzate successivamente allo stato dichiarato nella domanda: opere di completamento postume non assoggettate a domanda specifica non vengono sanate dal rilascio di un titolo riferito a uno stato precedente.
• In aree soggette a vincolo paesaggistico il nulla osta/autorizzazione paesaggistica è presupposto autonomo e necessario: l'assenza di tale autorizzazione rende il permesso di costruire inefficace e non estingue i reati edilizi/paesaggistici.
• Un permesso in sanatoria condizionato a interventi ulteriori o al rilascio di autorizzazioni non realizza la finalità della sanatoria e non può essere considerato idoneo a estinguere il reato edilizio.
• L'onere di allegazione grava sui ricorrenti ma, una volta allegati elementi, il giudice può (e deve) effettuare accertamenti necessari; tuttavia la prova documentale tardiva o incoerente con lo stato dei luoghi non supera gli ostacoli normativi alla sanatoria.