Sentenza del 16/10/2017 n. 85 - Comm. Trib. Prov. Lodi

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la valutazione del terreno ai fini dell'ICI, sostenendo che il valore venale attribuito dall'amministrazione non tenesse adeguatamente conto dell'effettiva attualità e delle concrete potenzialità edificatorie dell'area. La questione riguardava quindi la corretta determinazione del valore venale, che non può basarsi soltanto sull'edificabilità astratta o formale, ma deve considerare anche la concreta possibilità di sfruttamento edificatorio del terreno.

La decisione

La sentenza ha affermato che, nella stima del valore venale di un terreno edificabile ai fini ICI, devono essere valutate la maggiore o minore attualità dell'edificabilità e le sue effettive potenzialità. Tali elementi incidono sulla corretta quantificazione della base imponibile. Dal principio riportato non emerge l'esito processuale formale, ma l'orientamento espresso è favorevole alla necessità di una valutazione concreta e non meramente astratta del terreno.

Norme richiamate

• Normativa ICI sul valore venale delle aree fabbricabili

  Il valore venale in comune commercio deve essere determinato considerando, tra gli altri elementi, la zona territoriale di ubicazione, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso consentita, gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno e i prezzi medi rilevati sul mercato.

  La base imponibile deve riflettere il valore venale effettivo del terreno. L'edificabilità non va considerata in modo automatico o astratto: occorre tener conto dell'attualità, della concreta utilizzabilità e delle potenzialità reali dell'edificazione.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposizione locale, un terreno formalmente edificabile non deve necessariamente essere valutato come se fosse immediatamente e pienamente sfruttabile.
• La stima deve considerare la concreta attualità dell'edificabilità, i tempi e le condizioni di sviluppo, i vincoli urbanistici, gli oneri necessari e le potenzialità effettive dell'area.
• Quanto più l'edificabilità è futura, incerta o condizionata, tanto più tali fattori possono giustificare una riduzione del valore venale rispetto a quello di un'area immediatamente utilizzabile.
• L'amministrazione deve motivare la valutazione sulla base di elementi concreti e coerenti con il mercato, mentre il contribuente può contestarla dimostrando che la stima non riflette le effettive condizioni urbanistiche ed economiche del terreno.