Sentenza del 01/10/2019 n. 5545 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rettifica del valore venale dell'immobile, posta a base della liquidazione di maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale. L'accertamento risultava fondato sui valori OMI e su dati ricavati da siti o banche dati di offerte immobiliari, senza un adeguato raffronto con immobili aventi caratteristiche realmente analoghe e senza considerare le specifiche condizioni dell'immobile oggetto di compravendita.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51

  La determinazione del valore venale dell'immobile deve basarsi su elementi idonei a rappresentare il suo effettivo valore di mercato, mediante un confronto attendibile con beni analoghi.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52

  La rettifica del valore dichiarato e la conseguente liquidazione delle imposte richiedono una motivazione adeguata e riferita alle concrete caratteristiche del bene; il mero richiamo a valori OMI o a offerte immobiliari non è sufficiente se non corroborato da un'effettiva comparazione.

Massime di principio

• In caso di rettifica del valore di un immobile ai fini delle imposte indirette, l'Amministrazione deve motivare l'accertamento considerando le caratteristiche concrete del bene, quali ubicazione, stato di conservazione, superficie, destinazione, condizioni contrattuali e comparabilità con altri immobili.
• I valori OMI e le quotazioni riportate da siti o banche dati immobiliari costituiscono soltanto presunzioni o elementi indiziari: non dimostrano automaticamente che il prezzo dichiarato sia incongruo.
• Il contribuente può contestare la rettifica producendo elementi contrari, come perizie, documentazione sullo stato dell'immobile, vizi, oneri di ristrutturazione, precedenti acquisti o vendite comparabili e ogni altro dato idoneo a dimostrare il reale valore di mercato.
• Un accertamento fondato esclusivamente su medie statistiche o su annunci immobiliari privi di verifica concreta è vulnerabile, soprattutto quando non considera le differenze tra l'immobile accertato e quelli assunti come comparabili.
• La comparazione deve riguardare immobili effettivamente analoghi e non semplicemente situati nella stessa zona o appartenenti alla medesima categoria catastale.