Sentenza del 09/05/2018 n. 2070 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'assoggettabilità a IRPEF dei canoni non riscossi per morosità relativi a un immobile locato per uso diverso da quello abitativo. Il ricorrente sosteneva che la risoluzione consensuale del contratto e la mancata percezione dei canoni escludessero il reddito imponibile. È stata inoltre valutata l'applicabilità della disciplina speciale prevista per gli immobili abitativi in caso di sfratto per morosità.

La decisione

La pretesa fiscale è stata confermata. I canoni relativi a immobili non abitativi restano imponibili anche se non percepiti per morosità, poiché rileva la titolarità del diritto reale sull'immobile e non l'effettiva riscossione. La disciplina speciale che consente di escludere o rettificare i canoni non riscossi sulla base dello sfratto per morosità non si applica alle locazioni non abitative. Inoltre, la risoluzione consensuale del contratto opera normalmente solo per il futuro e non ha efficacia retroattiva, salvo diversa volontà delle parti ai sensi dell'art. 1458, primo comma, c.c. Nel caso concreto, il decreto ingiuntivo ottenuto dal locatore per il pagamento dei canoni insoluti contraddiceva la pretesa retroattività della risoluzione.

Norme richiamate

• Art. 26, comma 1, primo periodo, d.P.R. 917/1986 (TUIR)

  I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale.

  Per gli immobili diversi da quelli abitativi, i canoni di locazione concorrono al reddito imponibile anche quando non siano stati effettivamente riscossi per morosità, purché il contribuente sia titolare del diritto reale sull'immobile.

• Art. 26, comma 1, secondo periodo, d.P.R. 917/1986 (TUIR)

  Per le sole locazioni di immobili ad uso abitativo, i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

  La disciplina speciale relativa ai canoni non percepiti e allo sfratto per morosità è limitata agli immobili abitativi e non può essere estesa alle locazioni commerciali o comunque non abitative.

• Art. 1458, primo comma, codice civile

  La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica.

  Nei rapporti di durata, come la locazione, la risoluzione consensuale normalmente produce effetti per il futuro e non elimina retroattivamente i canoni già maturati, salvo che le parti abbiano stabilito diversamente.

Massime di principio

• Per le locazioni di immobili non abitativi, i canoni maturati restano normalmente imponibili ai fini IRPEF anche se il conduttore è moroso e il locatore non li ha incassati.
• La procedura di sfratto per morosità consente di neutralizzare fiscalmente i canoni non percepiti solo nei limiti della disciplina prevista per gli immobili a uso abitativo.
• Una risoluzione consensuale del contratto di locazione non determina automaticamente la cancellazione retroattiva dei canoni già maturati; occorre verificare il contenuto dell'accordo e la natura del contratto.
• La richiesta o l'ottenimento di un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni insoluti può dimostrare che il locatore considera ancora esistenti i crediti locatizi e può quindi contraddire una successiva tesi di risoluzione retroattiva.
• In situazioni analoghe, è essenziale distinguere tra mancata percezione economica del canone e inesistenza giuridica del reddito: per gli immobili non abitativi la prima, da sola, non esclude l'imposizione.