Cassazione Penale, Sentenza n. 47637/2024 del 31/12/2024

Esito

La controversia

Il Procuratore contestava la legittimità del provvedimento di condono rilasciato in favore dello Schiattarella, deducendo che la domanda di sanatoria era stata presentata da soggetto non legittimato perché, per effetto dell'inottemperanza all'ordine di demolizione notificato ad Invelito Maria, l'immobile e l'area sarebbero passati al patrimonio comunale prima della domanda di condono. Di conseguenza il contratto di vendita tra Invelito e Schiattarella sarebbe nullo o inefficace e non sarebbe dimostrata l'esistenza di un titolo antecedente (es. preliminare valido e anteriore) che legittimasse lo Schiattarella a richiedere il condono. Si censurava altresì la carenza di verifica documentale e motivazionale del giudice dell'esecuzione sulla legittimazione e sulla regolarità del rilascio del provvedimento di condono.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso fondato, annullando l'ordinanza impugnata e rinviando per nuovo giudizio al tribunale di Santa Maria Capua Vetere. La Corte ha affermato che il condono edilizio è rilasciabile solo a soggetti espressamente legittimati o a "interessati" la cui posizione sia giuridicamente qualificata (proprietario, titolare di concessione, committente, costruttore, direttore dei lavori o chi abbia titolo ai sensi dell'art.11 DPR 380/2001). Ha precisato che il promissario acquirente può essere legittimato soltanto se la sua posizione è concretamente qualificata (es. immissione nel possesso, disponibilità materiale, consenso del proprietario o preliminare ad effetti anticipati) e che il giudice dell'esecuzione non poteva limitarsi a dichiarazioni generiche del tecnico comunale senza esaminare e valutare documentalmente gli atti della procedura di condono, la cronologia degli atti, la titolarità dei venditori e la eventuale acquisizione al patrimonio comunale. Per queste ragioni è stata disposta l'annullamento e il rinvio affinché si approfondiscano la documentazione e la ricostruzione temporale della titolarità dell'immobile e la legittimazione della domanda di condono.

Norme richiamate

• Legge 28 febbraio 1985, n.47 (legge sul condono)

  art.6; art.31; art.38; art.40

  La Corte richiama che la legge individua i soggetti legittimati a presentare domanda di condono (proprietario, titolare della concessione, committente, costruttore, direttore dei lavori) e prevede regole specifiche per comproprietari; la nullità dei trasferimenti prevista dall'art.40 è limitata ai trasferimenti con effetti reali, non estendendosi ai preliminari obbligatori. L'art.31 è interpretato nella prospettiva che la legittimazione amministrativa richiede una posizione giuridica qualificata e non un mero interesse di fatto.

• D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 (Testo unico dell'edilizia)

  art.11 (richiamato nel testo), art.31 comma 3 (citato nel ricorso)

  La giurisprudenza richiamata dalla Corte interpreta l'art.11 come disciplina che consente il rilascio del permesso di costruire a chi abbia una relazione qualificata con il bene (non necessariamente titolarità reale). Ne discende che anche per la sanatoria occorre una legittima disponibilità dell'area o altra relazione qualificata per fondare la legittimazione.

• Legge 23 dicembre 1994, n.724

  art.39 comma 6 (richiamata)

  Richiama la continuità normativa tra diverse discipline di condono e individua la platea dei soggetti legittimati secondo le successive norme; utilizzata per confermare i criteri di legittimazione.

• Codice penale

  art.182 (richiamato sul tema dell'oblazione)

  La Corte ricorda che l'oblazione è causa di estinzione del reato che produce effetti solo per il soggetto che la esegue; quindi la remissione o il pagamento posto in essere da altri non estingue il reato per soggetti diversi salvo eccezioni normative (es. comproprietari).

Massime di principio

• La domanda di condono può essere presentata soltanto da soggetti con una "relazione qualificata" con il bene (proprietario o soggetti legittimati dalla normativa edilizia), non da chi abbia un mero interesse di fatto.
• Il promissario acquirente può ottenere legittimazione a richiedere il condono solo se la sua posizione è concretamente qualificata (es. effettiva disponibilità o immissione nel possesso, consenso del proprietario, o preliminare ad effetti anticipati); un semplice preliminare non garantisce automaticamente la legittimazione.
• Se l'immobile è stato acquisito al patrimonio comunale prima della domanda di condono, la richiesta da parte di un privato è illegittima e il successivo contratto di vendita dal precedente proprietario può essere inefficace rispetto alla sanatoria.
• In sede di verifica giudiziale (anche in esecuzione o penale) il giudice deve esaminare documentalmente tutti gli atti della procedura di condono, la cronologia dei trasferimenti e la titolarità dei soggetti coinvolti, evitando di basarsi solo su dichiarazioni generiche di tecnici.
• Occorre distinguere gli effetti amministrativi e penali della sanatoria: l'effetto amministrativo (titolo in sanatoria) riguarda l'immobile e può operare a favore di chi abbia interesse qualificato; l'effetto penale (oblazione/estinzioni) riguarda soggettivamente chi paga e non si estende automaticamente ad altri, salvo previsioni specifiche (es. comproprietari).
• In casi dubbi sulla legittimazione o sulla regolarità del condono il rimedio corretto del giudice è l'approfondimento istruttorio; la carenza di verifica può giustificare l'annullamento del provvedimento e il rinvio per nuovo esame.