Cassazione Civile, Ordinanza n. 12571/2026 del 04/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto, da parte di una società che gestiva un fondo immobiliare chiuso, di un complesso immobiliare in Roma per un prezzo dichiarato inferiore a quello poi rideterminato dall'Ufficio ai fini delle imposte ipotecarie e catastali. L'Agenzia delle Entrate notificava un avviso di rettifica e liquidazione, fondato su una propria perizia sintetico-comparativa basata su dati OMI e su precedenti valutazioni interne, elevando il valore del bene. La contribuente impugnava l'atto sostenendo che il prezzo pattuito riflettesse il reale valore di mercato e che l'Ufficio avesse sovrastimato la superficie commerciale, trascurato lo stato manutentivo dell'immobile e la sua situazione locativa. La CTR accoglieva l'appello dell'Agenzia, ritenendo corretto il metodo estimativo dell'Ufficio, pur riducendo del 25% il valore per tener conto dello stato locativo. In cassazione la società deduceva: motivazione apparente o carente della sentenza d'appello; omesso esame di fatti decisivi, in particolare il pessimo stato manutentivo e la diversa metratura commerciale; violazione del principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c., per avere la CTR ritenuto non specificamente contestata la comparazione con immobili similari; e, in generale, errata valorizzazione delle stime dell'Ufficio rispetto alla perizia di parte.

La decisione

La Corte ha preliminarmente accolto l'eccezione di tardività del controricorso dell'Agenzia, dichiarandolo inammissibile. Nel merito, però, ha esaminato i sette motivi del ricorso della contribuente e li ha tutti respinti o dichiarati inammissibili. Ha ritenuto che la sentenza della CTR non fosse affetta da motivazione apparente, poiché conteneva un minimo argomentativo idoneo a rendere comprensibile il percorso decisionale; ha escluso l'omesso esame di fatti decisivi perché la perizia di parte era stata comunque valutata dal giudice di merito; ha giudicato inammissibile la censura sulla metratura per difetto di autosufficienza e, comunque, ha ritenuto che le doglianze mirassero a una rivalutazione del merito non consentita in cassazione. Quanto ai motivi sul principio di non contestazione, la Corte ha osservato che la CTR non aveva attribuito valore decisivo alle mere stime interne dell'Ufficio, ma aveva fondato il proprio convincimento anche su compravendite di immobili similari nel triennio di riferimento e sull'accertamento, non specificamente scalfito, della mancata contestazione puntuale di tali comparazioni. Ha quindi confermato la ratio decidendi della sentenza impugnata e rigettato integralmente il ricorso. Nulla sulle spese per l'invalida costituzione della controricorrente. È stato inoltre disposto l'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 370 c.p.c.

  Il termine per la notificazione del controricorso va rispettato; la sua inosservanza comporta l'inammissibilità del controricorso.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  La nullità per motivazione apparente ricorre solo quando la motivazione manchi del tutto nella sostanza o non consenta alcun controllo sul ragionamento decisorio.

• art. 118 disp. att. c.c.

  Richiamato insieme all'art. 132 c.p.c. quale parametro della sufficienza della motivazione.

• art. 36 d.lgs. 31 dicembre 1992 n. 546

  Nel processo tributario la sentenza deve contenere una motivazione idonea a rendere percepibile la ratio decidendi.

• art. 111 Cost.

  Il controllo di legittimità sulla motivazione è limitato al rispetto del minimo costituzionale.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È il vizio processuale dedotto per nullità della sentenza per motivazione apparente o carente.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  L'omesso esame è configurabile solo per fatti storici decisivi non valutati affatto, non per semplice dissenso sulla valutazione delle prove.

• art. 115 c.p.c.

  Il principio di non contestazione opera solo rispetto ai fatti specificamente non contestati; non consente di trasformare in violazione di legge il dissenso sulla ricostruzione fattuale compiuta dal giudice di merito.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La violazione di legge non può essere usata per rimettere in discussione l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto dell'impugnazione, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È il parametro di calcolo dell'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Ha introdotto il meccanismo dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• La motivazione della sentenza è solo apparente quando, pur esistente graficamente, non rende possibile ricostruire il percorso logico-giuridico seguito dal giudice; non è sufficiente che sia sintetica o non condivisa dalla parte soccombente.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo ricorre solo se il fatto storico allegato sia stato completamente ignorato; non sussiste quando il giudice abbia valutato il fatto e sia pervenuto a una conclusione diversa da quella auspicata dalla parte.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare una censura di merito sulla valutazione delle prove in un vizio di violazione di legge o in un vizio di motivazione, se la doglianza mira soltanto a ottenere una nuova lettura del materiale istruttorio.
• Il principio di non contestazione riguarda i fatti specificamente allegati e non contestati in modo puntuale; la sua violazione non può essere invocata per contestare una diversa ricostruzione fattuale del giudice di merito quando questi abbia fondato la decisione su elementi diversi e comunque valutati.
• Nel giudizio tributario, la stima dell'Ufficio può essere valorizzata se il giudice di merito la ritenga coerente con dati comparativi di mercato e la parte non contesti specificamente gli elementi comparativi assunti a base dell'accertamento.

Come è indicizzato