Cassazione Civile, Sentenza n. 18038/2020 del 28/08/2020

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'appello di Salerno che aveva riconosciuto ai controricorrenti il diritto di utilizzare i muri dell'androne come parti comuni escludendo l'utilizzo fatto dalle Spirito e aveva determinato giudizialmente le quote di superficie utilizzabili, ordinando in parte la rimozione di vetrine e condannando le Spirito al risarcimento. Le censure principali denunciavano: 1) errata applicazione e interpretazione degli artt. 1102 e 1105 c.c. e norme connesse, posto che la Corte d'appello non aveva valutato la destinazione di fatto e l'uso storico dei muri (pretesa usucapione/servitù o prassi consolidata); 2) omissione di esame di fatto decisivo circa l'uso ultraventennale delle vetrine sui muri comuni; 3) illegittimità della determinazione giudiziale delle superfici e della disciplina di uso futuro dei muri senza coinvolgere l'intero condominio e senza ricorrere alla procedura di cui all'art. 1105, comma 4; 4) contestazione delle statuizioni risarcitorie per mancata prova del danno o per comportamenti non contra ius.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi tre motivi di entrambi i ricorsi, ritenendo che la Corte d'appello aveva valutato la questione dell'uso delle cose comuni in termini astratti senza esaminare la pratica pregressa e i fatti allegati che potevano dimostrare un uso consolidato o una servitù a favore delle Spirito. Ha inoltre affermato che il giudice contenzioso non può, in modo conforme e vincolante per tutti i condomini, dettare una nuova regolamentazione dell'uso delle parti comuni né determinare in sede contenziosa la ripartizione delle superfici utilizzabili tra tutti i condomini quando questi non sono stati chiamati in giudizio; per tali questioni è prevista la soluzione tramite deliberazione condominiale o l'intervento in sede di volontaria giurisdizione ex art. 1105, comma 4, c.c. Conseguentemente la sentenza impugnata è stata cassata limitatamente alle parti indicate, con rinvio alla Corte d'Appello di Salerno in diversa composizione per nuovo esame conformemente ai principi enunciati; i motivi residui relativi al risarcimento e ad altre statuizioni sono stati assorbiti e rimangono da riesaminare nel giudizio di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Stabilisce il principio dell'uso comune "pari" ma non necessariamente identico; consente la piu intensa utilizzazione compatibilmente con i diritti altrui. La Corte ha richiamato che l'apposizione di vetrine non costituisce di per sé abuso se rispettosi dei limiti di detto articolo, e che la destinazione rilevante si desume anche dalla prassi costante dei condomini

• art. 1105 c.c.

  Regola l'amministrazione della cosa comune. In particolare il comma 4 prevede l'intervento sostitutivo dell'autorità giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione quando manca la necessaria amministrazione o si verifica paralisi decisionale; la Corte ha ribadito che, in presenza di questioni di gestione o di regolamentazione dell'uso futuro delle parti comuni, il rimedio non è il giudizio contenzioso ordinario tra alcuni condomini ma l'azione prevista da questo disposto

• art. 1117 c.c.

  Individua le parti comuni dell'edificio. La Corte ne ha ricordato la funzione per qualificare l'androne come bene comune spettante all'intera compagine condominiale

• art. 1137 c.c.

  Regola l'impugnazione delle deliberazioni assembleari; la Corte ha distinto l'attività del giudice nel sindacare deliberazioni e regolamenti condominiali dall'imposizione di nuove regole dall'autorità giudiziaria in contenzioso

• art. 1138 c.c.

  Relativo obbligo di formazione del regolamento di condominio in casi previsti; collegato all'ipotesi in cui il giudice può verificare l'ottemperanza all'obbligo

• art. 1107 c.c.

  Norma che disciplina l'impugnazione delle norme regolamentari; la Corte ha ricordato i limiti dell'intervento giudiziale volto ad annullare norme regolamentari ma non a sostituirle con nuove disposizioni di gestione

• art. 1139 c.c.

  Rinvio che rende applicabili, ove compatibili, le regole della comunione all'istituto del condominio; utilizzato per estendere istituti come l'art. 1105 al condominio

• art. 2043 c.c.

  Fondamento generale della responsabilità civile per danno ingiusto; la Corte ha rilevato che le questioni risarcitorie restano subordinate all'accertamento sulla legittimità dell'uso delle parti comuni e alla prova del danno

• art. 1226 c.c.

  Richiamato nei motivi relativi al risarcimento come parametro temporale e di computo del danno; la Corte ha assorbito le questioni risarcitorie in considerazione dell'accoglimento delle censure sulla legittimità dell'uso

• art. 112 c.p.c.

  Norma procedurale citata nelle censure processuali; la Corte ha valutato profili di istruttoria e omissione di esame di fatti decisivi

• disp. att. artt. 68 e 69

  Richiamate in relazione alla determinazione del valore millesimale e alle modalità con cui il condominio può ottenere la determinazione in millesimi; la Corte ha osservato che tale determinazione deve essere effettuata coinvolgendo il condominio o con gli strumenti appropriati

Massime di principio

• L'apposizione di vetrine sui muri comuni non costituisce automaticamente abuso: va valutata concretamente alla luce dell'art. 1102 c.c., della destinazione della cosa comune e della prassi consolidata tra condomini
• Il giudice contenzioso può ordinare la rimozione di opere che alterano la cosa comune e può condannare al risarcimento in caso di abuso, ma non può in sede contenziosa imporre una nuova regolamentazione vincolante dell'uso futuro delle parti comuni per l'intero condominio
• Per ottenere una disciplina vincolante sull'uso delle parti comuni (ad es. ripartizione di superfici o regolamento di godimento) i condomini devono deliberare assemblearmente oppure, in caso di inerzia o paralisi gestionale, rivolgersi all'autorità giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione ai sensi dell'art. 1105, comma 4, c.c.
• Il giudice deve esaminare la prova della prassi e dell'uso storico delle parti comuni: un uso protratto e incontestato può incidere sulla destinazione della cosa comune e sulla valutazione di legittimità dell'intervento di singoli condomini
• Le questioni risarcitorie e di rimozione di opere sono subordinate all'accertamento sulla legittimità dell'uso della cosa comune; se l'uso storico appare giustificato, le pretese risarcitorie possono essere assorbite o riconsiderate in riesame
• In sede di impugnazione è importante il rispetto delle regole processuali: il primo ricorso notificato assume la qualità di impugnazione principale e quelli successivi si convertono in incidentali, con conseguenze sul contraddittorio e sulla trattazione della causa