Sentenza del 13/06/2016 n. 63 - Comm. Trib. II grado di Bolzano

Esito

La controversia

Il ricorrente chiedeva di applicare le agevolazioni previste per l'acquisto di immobili suscettibili di utilizzazione edificatoria situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, con riferimento alle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Il terreno acquistato presentava però un fabbricato già esistente allo stato grezzo, che era stato successivamente soltanto completato. La questione consisteva nello stabilire se tale completamento potesse essere equiparato alla demolizione e ricostruzione necessarie per qualificare l'operazione come effettiva utilizzazione edificatoria.

La decisione

Le agevolazioni non spettano. Esse possono applicarsi anche all'acquisto di un terreno già edificato solo quando il fabbricato preesistente venga demolito totalmente o parzialmente e l'intervento, seguito dalla ricostruzione, lo riduca a un residuo strutturale privo di autonoma valenza economica. Il mero completamento di un fabbricato già esistente allo stato grezzo non costituisce nuova utilizzazione edificatoria e non integra i presupposti per il beneficio fiscale.

Norme richiamate

• Disciplina delle agevolazioni per l'acquisto di immobili suscettibili di utilizzazione edificatoria in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati

  Le agevolazioni spettano anche nell'ipotesi di acquisto di terreno già edificato, se il fabbricato venga demolito totalmente o parzialmente e l'intervento seguito dalla ricostruzione lo riduca a un "residuo strutturale privo di autonoma valenza economica".

  Il beneficio richiede un'effettiva trasformazione edilizia riconducibile alla demolizione e ricostruzione, non essendo sufficiente il semplice completamento di un manufatto preesistente.

• Imposte di registro, ipotecaria e catastale

  Le relative agevolazioni non si applicano quando l'acquisto riguarda un terreno sul quale insiste un fabbricato allo stato grezzo che viene semplicemente completato, poiché manca una nuova utilizzazione edificatoria.

Massime di principio

• L'acquisto di un terreno edificato può beneficiare delle agevolazioni solo se l'intervento successivo comporta una reale demolizione, totale o parziale, e una ricostruzione sostanziale.
• Il fabbricato preesistente deve essere ridotto a un residuo strutturale privo di autonoma valenza economica; la conservazione della struttura essenziale esclude, in linea generale, il beneficio.
• Il mero completamento, rifinitura o ultimazione di un edificio allo stato grezzo non equivale a nuova edificazione e non consente di qualificare il terreno come suscettibile di utilizzazione edificatoria ai fini agevolativi.
• Per valutare l'agevolazione occorre verificare concretamente la consistenza delle opere demolitorie e ricostruttive, non solo la destinazione urbanistica del terreno o l'intenzione edificatoria dell'acquirente.