Sentenza del 23/10/2019 n. 27124 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I contribuenti hanno impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva revocato le agevolazioni fiscali applicate all'acquisto di un terreno edificabile, consistenti nell'imposta di registro all'1% e nelle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. La CTR aveva ritenuto che l'agevolazione non spettasse perché, al momento della compravendita, l'area non era inserita in un piano particolareggiato e la convenzione di lottizzazione era stata stipulata successivamente. I ricorrenti hanno sostenuto che fosse sufficiente l'assoggettamento dell'area a uno strumento urbanistico idoneo a consentire l'edificazione, anche se si trattava del piano regolatore generale, e che la convenzione attuativa non dovesse necessariamente precedere l'atto di acquisto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso e dichiarato assorbiti gli altri. Ha cassato la sentenza della CTR e, decidendo nel merito, ha accolto il ricorso originario dei contribuenti. La Corte ha stabilito che l'agevolazione non dipende dal dato formale dell'inserimento dell'immobile in un piano particolareggiato, ma dalla concreta possibilità di edificare in base a uno strumento urbanistico idoneo, incluso il piano regolatore generale quando esso esaurisca le prescrizioni urbanistiche necessarie. Inoltre, la convenzione attuativa può essere stipulata anche successivamente all'atto di trasferimento, purché l'utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dall'acquisto. Le spese dei giudizi di merito sono state compensate, mentre l'Agenzia delle Entrate è stata condannata a rifondere ai contribuenti le spese del giudizio di cassazione, liquidate in 7.200 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, articolo 33, comma 3

  Sono soggetti all'imposta di registro dell'1% ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

  L'agevolazione si applica non solo quando l'immobile è formalmente incluso in un piano particolareggiato, ma ogni volta che l'area è assoggettata a uno strumento urbanistico che consenta concretamente un'utilizzazione edificatoria equivalente. Il termine quinquennale per l'edificazione costituisce una condizione essenziale.

• Legge n. 350 del 2003, articolo 2, comma 30

  Le agevolazioni fiscali si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore.

  La disposizione è stata interpretata come norma di interpretazione autentica in senso atecnico: la sottoscrizione della convenzione attuativa attribuisce comunque il diritto all'agevolazione, ma non impone che la convenzione sia stata stipulata prima dell'atto di compravendita.

• Codice di procedura civile, articolo 360, comma 1, n. 3

  È stato invocato per denunciare la violazione e falsa applicazione delle norme tributarie sull'agevolazione.

• Codice di procedura civile, articolo 360, comma 1, n. 4

  È stato invocato per contestare l'insufficienza della motivazione e la nullità della sentenza per omesso esame di doglianze e prove.

• Codice di procedura civile, articoli 112, 115 e 116; Decreto Legislativo n. 546 del 1992, articolo 7; Codice civile, articolo 2697

  Le censure relative a tali disposizioni sono state dichiarate assorbite dopo l'accoglimento del primo motivo; la Corte ha comunque rilevato che erano state formulate in modo generico.

Massime di principio

• Per beneficiare dell'imposta di registro agevolata sui trasferimenti di aree edificabili non è sempre necessario che l'area sia formalmente inserita in un piano particolareggiato: può essere sufficiente un piano regolatore generale o altro strumento urbanistico che consenta concretamente l'edificazione.
• La valutazione deve concentrarsi sulla concreta edificabilità dell'area e sulla capacità dello strumento urbanistico di produrre risultati equivalenti a quelli di un piano attuativo, non soltanto sulla denominazione formale dello strumento.
• La convenzione di lottizzazione o attuativa non deve necessariamente essere stata stipulata prima della compravendita; può intervenire anche successivamente, purché venga rispettato il termine di cinque anni per l'utilizzazione edificatoria.
• L'agevolazione è collegata alla realizzazione effettiva dell'intervento edificatorio da parte dell'acquirente entro il termine previsto. Il mancato rispetto di tale termine può comportare la perdita del beneficio e il recupero delle maggiori imposte.
• In casi analoghi è necessario verificare la disciplina urbanistica vigente al momento dell'acquisto, l'effettiva edificabilità dell'area, l'eventuale stipula successiva della convenzione e la prova dell'utilizzazione edificatoria entro il termine quinquennale.