Sentenza del 16/09/2016 n. 18214 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato per cassazione la sentenza della Commissione Tributaria Regionale, sostenendo che la decadenza dalle agevolazioni fiscali "prima casa" dovesse essere evitata esclusivamente mediante l'acquisto, entro un anno dalla vendita infraquinquennale dell'immobile agevolato, di un altro immobile. Secondo l'Amministrazione, la costruzione di una nuova abitazione su un terreno già di proprietà dei contribuenti non avrebbe integrato il requisito del riacquisto previsto dall'art. 1, nota 2-bis, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando la validità delle agevolazioni prima casa. Ha stabilito che la decadenza può essere evitata anche quando, entro un anno dalla vendita dell'immobile originariamente agevolato, il contribuente costruisca una nuova abitazione su un terreno già di sua proprietà, purché il fabbricato sia concretamente destinato ad abitazione principale e abbia raggiunto almeno uno stadio di realizzazione urbanisticamente rilevante, indicativamente il rustico comprensivo delle mura perimetrali e della copertura. La costruzione si acquista a titolo originario per accessione e costituisce un nuovo immobile ai fini della norma. L'Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento di 3.000 euro per le spese del giudizio di legittimità, oltre spese forfettarie e accessori di legge.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 4, nota 2-bis, parte prima della tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Le decadenze dalle agevolazioni tributarie per l'acquisto della prima casa "non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale".

  La previsione non deve essere interpretata in modo rigidamente limitato all'acquisto derivativo di un fabbricato già esistente. È sufficiente che entro un anno venga realizzata e destinata a effettiva abitazione principale una nuova costruzione, anche su terreno già posseduto dal contribuente.

• Tabella A, parte II, n. 21, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972

  Disciplina l'applicazione dell'IVA agevolata per l'acquisto della prima casa, cui si riferivano i benefici originariamente fruiti dai contribuenti.

• Art. 934 c.c.

  In base al principio dell'accessione, la costruzione realizzata sul terreno appartiene al proprietario del terreno a titolo originario. Pertanto, la realizzazione dell'edificio può integrare il requisito del nuovo immobile anche se il terreno era stato acquistato prima della vendita della precedente abitazione.

• Art. 2645-bis, comma 6, c.c.

  È stato utilizzato come parametro per individuare il momento in cui la costruzione acquista rilevanza urbanistica: deve essere stato realizzato almeno il rustico, con le mura perimetrali delle singole unità e la copertura completata.

• Ris. Agenzia delle Entrate n. 44/E del 16 marzo 2004

  L'Amministrazione finanziaria aveva già riconosciuto che l'acquisto, entro un anno dalla vendita dell'immobile agevolato, di un terreno destinato alla costruzione della propria abitazione principale può evitare la decadenza, purché la costruzione venga effettivamente realizzata entro il termine.

• Corte costituzionale, ordinanza n. 46 del 13 febbraio 2009

  La disciplina che consente di evitare la decadenza solo a condizione che il nuovo immobile sia destinato ad abitazione principale non è irragionevole né arbitraria, rientrando nella discrezionalità del legislatore in materia di agevolazioni fiscali.

• Cassazione, sentenze e ordinanze n. 13291/2011, n. 24253/2015 e n. 8847/2015

  La giurisprudenza ammette un'interpretazione sostanziale e non meramente formalistica del requisito del riacquisto, valorizzando l'effettiva destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale e la concreta realizzazione dell'interesse abitativo.

Massime di principio

• La vendita della prima casa agevolata entro cinque anni comporta normalmente la decadenza dai benefici, salvo che entro un anno venga acquistato o realizzato un altro immobile da destinare effettivamente ad abitazione principale.
• Il requisito del riacquisto può essere soddisfatto anche mediante la costruzione di una nuova abitazione su un terreno già posseduto, non essendo indispensabile acquistare un fabbricato già esistente.
• Non è sufficiente acquistare il terreno o dichiarare l'intenzione di costruire: entro il termine annuale deve essere concretamente realizzata una costruzione urbanisticamente rilevante, almeno allo stadio di rustico con mura perimetrali e copertura.
• L'elemento decisivo è la concreta destinazione del nuovo immobile a dimora principale, non la forma tecnica dell'acquisto, che può essere derivativa o originaria per accessione.
• Il termine di un anno decorre dalla vendita dell'immobile originariamente acquistato con l'agevolazione e deve essere rispettato con riferimento sia alla realizzazione del nuovo immobile sia alla sua destinazione abitativa.
• In situazioni analoghe è essenziale conservare la documentazione che dimostri le date della vendita, della proprietà del terreno, dei lavori edilizi, dello stato di avanzamento e dell'effettivo utilizzo della nuova abitazione come residenza principale.