Sentenza n. 7217/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

Gli appellanti hanno chiesto la riforma della sentenza del TAR Veneto che aveva respinto l'impugnazione del permesso di costruire e dell'autorizzazione paesaggistica relativi alla chiusura di un loggiato già chiuso su tre lati, con spostamento verso l'esterno di un muro condominiale. Con il primo motivo hanno contestato la legittimazione dell'usufruttuaria a richiedere il titolo, sostenendo che l'intervento interessava facciata e parti comuni e richiedeva il consenso unanime dei condomini ai sensi dell'art. 1120, ultimo comma, c.c.; hanno inoltre contestato l'idoneità della deliberazione assembleare del 12 agosto 2024, approvata all'unanimità dei presenti ma in assenza di una condomina. Con il secondo motivo hanno sostenuto che l'autorizzazione condominiale non consentiva di utilizzare capacità edificatoria comune e che non era comprovato il requisito energetico previsto dall'art. 6, comma 1, della l.r. Veneto n. 14/2019, nonostante la relazione energetica e il progetto di installazione di una pompa di calore. Con il terzo motivo hanno denunciato la violazione delle distanze di cui al d.m. 1444/1968, agli strumenti urbanistici e agli artt. 873, 905 e 907 c.c., assumendo che la chiusura del loggiato avesse creato un nuovo volume. Con il quarto motivo hanno lamentato l'omessa pronuncia sulle doglianze dei motivi aggiunti e l'omesso esercizio dell'autotutela comunale dopo le contestazioni sulla delibera condominiale; hanno inoltre dedotto l'omissione di informazioni rilevanti circa la manutenzione e il monitoraggio annuale delle travi metalliche e la falsità delle dichiarazioni progettuali, invocando l'art. 75 d.P.R. 445/2000 e i principi dell'Adunanza Plenaria. I motivi aggiunti chiedevano anche l'accertamento dell'illegittimità del silenzio sulle istanze di autotutela del 24 settembre 2024 e del 6 giugno 2025.

La decisione

L'appello è respinto e la sentenza del TAR è confermata. Il primo motivo è infondato: ai sensi dell'art. 11 d.P.R. 380/2001 il Comune deve verificare l'esistenza di un titolo di disponibilità adeguato, anche considerando un atto assembleare riferibile all'intervento, ma non deve risolvere le controversie civilistiche sulla validità della deliberazione, salvo che ne emerga ictu oculi l'assoluta inidoneità. Nel caso concreto l'usufruttuaria aveva il consenso della nuda proprietaria e il Comune aveva acquisito la deliberazione del 12 agosto 2024, riferita ai lavori e accompagnata dai grafici e dal rendering. Non è stata dimostrata una manifesta inidoneità della delibera né una delle specifiche condizioni vietate dall'art. 1120, ultimo comma, c.c.; la mera incidenza su facciata o muro comune non comporta necessariamente la necessità dell'unanimità. Le deliberazioni successive del 19 settembre e del 15 novembre 2024 non incidono sulla legittimità originaria del permesso, da valutare alla data di adozione. Il primo profilo del secondo motivo è infondato: l'eventuale uso di capacità edificatoria comune non impone di per sé il consenso unanime e la perizia prodotta non dimostra concretamente la lesione della volumetria spettante agli altri condomini; il titolo è comunque rilasciato fatti salvi i diritti dei terzi. Il profilo energetico è dichiarato inammissibile per difetto di interesse, poiché la censura non è corredata da prova tecnica della non conformità del progetto né della sua incidenza sulla posizione degli appellanti. Il terzo motivo è infondato: non sono stati indicati con precisione la posizione dei manufatti, le distanze prima e dopo l'intervento e la specifica disposizione violata, né è stato fornito un principio di prova tecnica; non è consentito affidare al giudice un accertamento esplorativo in assenza di tale prova. Il quarto motivo è infondato: la mera istanza di autotutela è normalmente una sollecitazione all'esercizio di un potere officioso e discrezionale e non determina un obbligo di provvedere; le contestazioni e la pendenza del giudizio civile non provano l'illegittimità originaria della delibera. La necessità di controlli periodici sulle travi non dimostra, da sola, carenze strutturali o omissioni istruttorie, e non è stata provata la presenza di dichiarazioni oggettivamente false o reticenti decisive per il rilascio del titolo. Spese del grado compensate integralmente per la peculiarità e complessità delle questioni e per la controversia civile parallela.

Norme richiamate

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  La giurisprudenza amministrativa ha costantemente interpretato tale disposizione nel senso che la legittimazione alla richiesta del titolo edilizio non è necessariamente collegata alla titolarità dominicale, essendo sufficiente una relazione giuridicamente qualificata con il bene, anche derivante da un diritto reale diverso dalla proprietà o da un rapporto obbligatorio, purché idoneo a consentire la realizzazione dell’intervento.

  La legittimazione a chiedere il permesso di costruire non richiede necessariamente la proprietà, ma un rapporto giuridico qualificato con il bene che consenta di realizzare l'intervento. Quando sono interessate parti comuni, il Comune verifica la presenza di un atto di assenso prima facie riferibile all'opera, senza decidere definitivamente le controversie civilistiche sulla sua validità.

• art. 1120, ultimo comma, c.c.

  L’art. 1120, ultimo comma, c.c. non assoggetta indistintamente ogni intervento sulle parti comuni al consenso unanime di tutti i condomini, ma vieta le innovazioni che rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio, alterino il decoro architettonico ovvero rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

  Il consenso unanime non è necessario per ogni intervento su parti comuni: occorre che ricorra una delle condizioni vietate dalla disposizione. La mera incidenza sulla facciata o su un muro comune non prova da sola tali condizioni.

• art. 6, comma 1, l.r. Veneto 14/2019

  Gli appellanti sostengono che tale soluzione non sarebbe sufficiente a integrare il requisito relativo all'impiego di fonti energetiche rinnovabili previsto dalla norma regionale sopra richiamata.

  Il testo non enuncia un criterio sostanziale autonomo sul requisito energetico; la relativa censura è stata dichiarata inammissibile perché priva di dimostrazione tecnica della non conformità progettuale e dell'incidenza sulla posizione giuridica degli appellanti.

• d.m. 2 aprile 1968, n. 1444

  Ai fini della verifica della violazione delle distanze occorre accertare, in concreto, la posizione del manufatto rispetto agli immobili interessati, la distanza preesistente e quella risultante dall’intervento, nonché la specifica disposizione applicabile.

  La violazione delle distanze va provata con riferimento alla concreta collocazione dell'opera, alle distanze prima e dopo l'intervento e alla specifica regola applicabile; la sola qualificazione dell'opera come nuova volumetria non è sufficiente.

• art. 873 c.c.

  Ai fini della verifica della violazione delle distanze occorre accertare, in concreto, la posizione del manufatto rispetto agli immobili interessati, la distanza preesistente e quella risultante dall’intervento, nonché la specifica disposizione applicabile.

  La censura fondata sulle distanze civilistiche richiede l'indicazione della concreta posizione dei manufatti e delle distanze rilevanti; non basta una deduzione generica sulla creazione di volume.

• art. 905 c.c.

  Ai fini della verifica della violazione delle distanze occorre accertare, in concreto, la posizione del manufatto rispetto agli immobili interessati, la distanza preesistente e quella risultante dall’intervento, nonché la specifica disposizione applicabile.

  Il rispetto della distanza va verificato alla luce della concreta conformazione e ubicazione dell'opera e della disposizione specificamente invocata; la censura non può fondarsi sulla sola contrapposizione astratta tra superficie e volume.

• art. 907 c.c.

  Ai fini della verifica della violazione delle distanze occorre accertare, in concreto, la posizione del manufatto rispetto agli immobili interessati, la distanza preesistente e quella risultante dall’intervento, nonché la specifica disposizione applicabile.

  La violazione della distanza deve essere sostenuta da elementi concreti sulla collocazione dell'opera e sugli immobili interessati; in difetto di un principio di prova non è ammessa un'indagine giudiziale esplorativa.

• art. 75 d.P.R. 445/2000

  L’appellante, inoltre, non ha dimostrato che la documentazione progettuale contenesse dichiarazioni oggettivamente false o reticenti su circostanze decisive ai fini del rilascio del titolo, tali da determinare automaticamente l’illegittimità del permesso.

  L'applicazione delle conseguenze invocate per dichiarazioni non veritiere presuppone la prova che la documentazione contenesse dichiarazioni oggettivamente false o reticenti su circostanze decisive; tale prova non è stata fornita.

Massime di principio

• Ai fini del rilascio del titolo edilizio, la legittimazione del richiedente può derivare da un rapporto giuridico qualificato diverso dalla proprietà, purché idoneo a consentire l'intervento. Quando l'opera interessa parti comuni, l'amministrazione deve verificare la presenza di un atto di assenso condominiale prima facie riferibile all'intervento, ma non può sostituirsi al giudice ordinario nella decisione sulla validità civilistica della deliberazione, salvo che la sua assoluta inidoneità risulti manifesta dalla documentazione.
• La necessità del consenso unanime dei condomini non consegue automaticamente a ogni intervento su facciata o parti comuni: occorre allegare e dimostrare una delle condizioni vietate dall'art. 1120, ultimo comma, c.c., quali il pregiudizio alla stabilità o sicurezza, l'alterazione del decoro architettonico o la sottrazione di una parte comune all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
• La legittimità del titolo edilizio va valutata in relazione alla situazione esistente al momento della sua adozione; deliberazioni condominiali successive non determinano di per sé l'illegittimità originaria del titolo.
• L'eventuale incidenza di un ampliamento sulla capacità edificatoria riferibile all'edificio non comporta automaticamente la necessità del consenso unanime: la lesione dei diritti dei singoli condomini attiene ai rapporti tra privati, salvo che dagli atti disponibili emerga un difetto manifesto del titolo di disponibilità. La deduzione di tale lesione deve essere sorretta da elementi concreti.
• La mera presentazione di un'istanza di autotutela non determina normalmente un obbligo dell'amministrazione di adottare un provvedimento espresso, trattandosi di una sollecitazione all'esercizio di un potere officioso e discrezionale; contestazioni successive impongono un riesame solo se presentano elementi significativi idonei a porre in discussione i presupposti del titolo, senza produrre automaticamente un obbligo di annullamento.
• Una censura sulla violazione delle distanze deve indicare la concreta posizione dei manufatti, le distanze preesistenti e quelle risultanti dall'intervento e la specifica norma applicabile, fornendo almeno un principio di prova tecnica; non può essere rimesso al giudice un accertamento esplorativo.

Come è indicizzato