Sentenza del 29/06/2021 n. 882 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

contestazione dell'ufficio sulla base degli indici O.M.I. per la determinazione del valore dell'immobile ai fini dell'imposta di registro; il ricorrente sosteneva che l'immobile, per caratteristiche strutturali e stato di fatto (appartamento degli anni '50 con impianti non a norma e necessità di totale rifacimento), aveva un valore di gran lunga inferiore rispetto a quanto desunto automaticamente dagli indici O.M.I.

Norme richiamate

• Normativa imposta di registro (quadro normativo di riferimento, es. DPR 131/1986 e successive modificazioni)

  la determinazione della base imponibile per l'imposta di registro non può prescindere dall'accertamento del valore reale dell'immobile; l'amministrazione non può applicare meccanicamente gli indici O.M.I. se emergono elementi che giustificano un valore diverso

• OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate)

  gli indici O.M.I. hanno natura indicativa e statistica e possono essere utilizzati come parametro di riferimento, ma non costituiscono di per sé prova assoluta del valore dell'immobile quando lo specifico stato di fatto dimostra una rilevante difformità

Massime di principio

• Gli indici O.M.I. sono strumenti di riferimento statistico e non possono essere applicati automaticamente senza valutare le condizioni specifiche dell'immobile.
• L'Ufficio deve considerare elementi concreti e documentati (stato di conservazione, età, impianti, necessità di ristrutturazione) che possano giustificare un valore inferiore rispetto agli indici O.M.I.
• Il contribuente può contrastare una valutazione automatica presentando perizie, fotografie, preventivi di ristrutturazione o altri elementi che dimostrino il minor valore dell'immobile.
• In contenziosi analoghi, il giudice valuta caso per caso: la presenza di condizioni oggettive che incidono sul valore può portare all'annullamento o alla rideterminazione della pretesa impositiva basata sugli indici statistici.
• Non sussiste un automatismo a favore dell'Amministrazione fiscale: è necessario un accertamento motivato e proporzionato del valore reale dell'immobile.