Sentenza del 28/06/2021 n. 521 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

I contribuenti avevano acquistato la nuda proprietà di due appartamenti contigui dichiarando nell'atto l'intento di unirli in un'unica unità abitativa; il venditore si era riservato il diritto di abitazione a vita. L'Ufficio revoca le agevolazioni 'prima casa' e per il mutuo perché non è stato eseguito l'accorpamento catastale entro il termine triennale previsto, ritenendo sussistere un mendacio (dichiarazione falsa) e chiedendo la restituzione dei benefici. I contribuenti hanno invece sostenuto che, essendo solo nudi proprietari, non potevano materialmente eseguire l'accorpamento senza la cessazione del diritto di abitazione, perciò il termine non può decorrere dal rogito ma solo dalla consolidazione della piena proprietà.

La decisione

La CTR di Genova ha respinto l'appello dell'Ufficio e confermato la decisione del CTP che aveva accolto i ricorsi dei contribuenti. La Corte ha ritenuto che l'acquisto della nuda proprietà rientra tra gli atti agevolabili e che non esiste norma che faccia decorrere il termine triennale dall'atto di acquisto quando la proprietà è compressa da un diritto di abitazione: il termine per l'adempimento dell'accorpamento deve decorrere dal momento della consolidazione della piena proprietà (cioè dalla cessazione del diritto di abitazione). Non è stato configurato il mendacio; le agevolazioni sono pertanto mantenute. Spese compensate.

Norme richiamate

• art. 1, nota II-bis, Tariffa, d.p.r. n. 131/1986

  La nota II-bis disciplina le agevolazioni 'prima casa' e ammette le agevolazioni anche per atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà/usufrutto; l'impegno di accorpare può essere richiesto ma, nel caso di acquisizione di proprietà compressa (nuda proprietà), il termine per l'adempimento non può essere fatto decorrere dall'atto se il compratore non ha la materiale disponibilità dell'immobile.

• art. 15 DPR 601/1973

  Riferimento normativo richiamato dall'Ufficio in relazione alle agevolazioni sul mutuo; implicita conferma che le agevolazioni connesse al mutuo seguono la medesima disciplina sostanziale delle agevolazioni 'prima casa'.

• art. 76 comma 2 DPR 131/1986

  Prevede l'obbligo per l'Amministrazione di verificare l'esistenza dei requisiti per le agevolazioni alla scadenza dei tre anni; la CTR ha ritenuto però che questo obbligo di verifica non imponga automaticamente che il termine decorra dall'atto di acquisto quando la proprietà è compressa.

• art. 1 L. 22 aprile 1982 n.168 e art. 3 comma 131 L. 26 dicembre 1995 n.549

  Interpretazione giurisprudenziale e normativa che amplia l'applicabilità delle agevolazioni anche alla nuda proprietà, in linea con la dottrina e la giurisprudenza che riconoscono la compatibilità dell'agevolazione in presenza di diritti reali limitati.

• Cass. 2071/2008

  Giurisprudenza richiamata per affermare che le agevolazioni possono spettare anche in caso di acquisto di usufrutto (e, per analogia, di nuda proprietà), con differimento degli effetti abitativi.

• Cass. 9648/1999

  Richiamata per sostenere che la nuda proprietà è compatibile con l'agevolazione 'prima casa' quando destinata ad abitazione dopo la consolidazione con l'usufrutto.

• Circolare/risposte Agenzia Entrate (es. Ris. 142/E e Circolare 31/E richiamate)

  RISP. n.113 e RIS. N.142/E del 19/2009; Circolare n.31/E del 7/6/2010

  Indirizzo amministrativo secondo cui, nel caso di acquisto di unità contigue da accorpare, la dichiarazione di non essere titolare di altri immobili si interpreta con riferimento a immobili diversi da quello da ampliare; le agevolazioni possono essere riconosciute se l'acquirente si impegna a fondere le unità, anche catastalmente.

Massime di principio

• L'acquisto della nuda proprietà di un immobile è compatibile con le agevolazioni 'prima casa'; il compratore può beneficiare delle agevolazioni anche se il venditore si è riservato il diritto di abitazione.
• Il termine triennale previsto per accertare l'adempimento (accorpamento catastale) non può automaticamente decorrere dall'atto di acquisto quando il compratore è nudo proprietario e non ha la disponibilità materiale dell'immobile: il termine deve decorrere dalla data in cui la piena proprietà si consolida.
• Per configurare il 'mendacio' (dichiarazione falsa), l'Amministrazione deve dimostrare che la dichiarazione resa era falsa al momento dell'atto (ovvero che il dichiarante sapeva già che l'impegno non sarebbe mai stato adempiuto nei termini); non è sufficiente l'assenza dell'accorpamento alla scadenza triennale se l'impossibilità di eseguire l'accorpamento derivava da una limitazione della proprietà esistente all'atto (es. diritto di abitazione).
• La dichiarazione in atto relativa all'intento di accorpare unità contigue va valutata alla luce della posizione reale dell'acquirente: se l'unità acquisita è destinata ad essere integrata con altra già posseduta, la dichiarazione si riferisce a immobili diversi da quello da ampliare e può legittimare l'agevolazione, purché vi sia un impegno formale.
• L'Amministrazione può e deve verificare il rispetto dei requisiti alla scadenza dei tre anni, ma tale verifica non sostituisce una norma che faccia decorrere il termine dall'atto quando la piena disponibilità manca per cause legittime (es. diritto di abitazione).
• Prassi consigliata per situazioni analoghe: documentare chiaramente nell'atto la destinazione a unificazione, conservare prove della impossibilità materiale di eseguire l'accorpamento prima della consolidazione (es. clausole, titoli del diritto di abitazione), e, se necessario, chiedere pareri/ricorso amministrativo prima di eventuali notifiche di revoca.