Sentenza del 17/10/2017 n. 2258 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

La controversia riguarda la legittimità di una rettifica del valore di un immobile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali fondata esclusivamente, o prevalentemente, sulle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Il principio affermato è che le quotazioni OMI possono costituire un punto di partenza o un elemento di valutazione, ma non sono sufficienti da sole a dimostrare il valore venale del singolo immobile. L'ufficio deve effettuare una stima concreta e individualizzata, considerando le caratteristiche, le condizioni, la posizione e ogni altro elemento rilevante dell'immobile.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 3, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  L'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore [...] avendo riguardo ai trasferimenti [...] che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni [...] nonché ad ogni altro elemento di valutazione.

  La norma impone una valutazione complessiva del valore venale, basata su trasferimenti comparabili, redditività dell'immobile e ogni altro elemento rilevante. Le quotazioni OMI possono essere utilizzate come supporto, ma non sostituiscono la stima puntuale del singolo bene.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI hanno valore indicativo e non probatorio automatico: da sole non giustificano normalmente una rettifica del valore dichiarato.
• L'Amministrazione deve motivare la rettifica con elementi concreti e specifici riferiti all'immobile, quali comparabili reali, ubicazione, stato di conservazione, superficie, destinazione, qualità e condizioni del bene.
• Il contribuente può contestare una rettifica fondata esclusivamente su valori OMI evidenziando le caratteristiche non ordinarie o peggiorative dell'immobile rispetto ai beni medi considerati nelle quotazioni.
• Le quotazioni OMI esprimono intervalli medi riferiti a immobili ordinari di una zona e non rappresentano necessariamente il prezzo effettivo di mercato del singolo immobile.
• Una rettifica può essere legittima quando i dati OMI sono utilizzati insieme ad altri elementi probatori coerenti e viene spiegato il procedimento con cui si è determinato il valore attribuito al bene.