Sentenza del 17/10/2017 n. 498 - Comm. Trib. Prov. Bergamo

Esito

La controversia

Il ricorrente riteneva che i vincoli fattuali e l’assenza di un’immediata edificabilità impedissero di qualificare il terreno come area fabbricabile e, conseguentemente, escludessero l’obbligo di pagamento dell’IMU. La controversia riguardava quindi se l’impossibilità concreta o non immediata di edificare fosse sufficiente a escludere l’imposizione oppure incidesse soltanto sulla determinazione del valore dell’area.

La decisione

La pretesa impositiva è stata ritenuta fondata. Un’area classificata come fabbricabile dal piano regolatore comunale è soggetta a IMU anche quando esistano vincoli o condizioni che ne impediscano, limitino o ritardino l’edificazione diretta e immediata. Tali circostanze incidono esclusivamente sul valore venale dell’area e quindi sulla base imponibile, ma non eliminano il presupposto dell’imposta. La potenzialità edificatoria conserva infatti un valore economico, anche perché può essere trasferita o sfruttata in altro modo, ad esempio mediante cessione a terzi.

Norme richiamate

• Disciplina IMU sulle aree fabbricabili

  La qualificazione urbanistica dell’area come fabbricabile secondo lo strumento urbanistico comunale è sufficiente a far sorgere l’obbligo impositivo. I vincoli di fatto o le difficoltà edificatorie rilevano nella quantificazione del valore venale, non nell’esistenza del tributo.

• Piano regolatore comunale

  La classificazione urbanistica del terreno costituisce il riferimento principale per stabilire se esso abbia natura edificabile ai fini IMU, anche quando l’edificazione non sia immediatamente realizzabile.

Massime di principio

• Ai fini IMU, un terreno inserito come edificabile nello strumento urbanistico comunale resta normalmente soggetto all’imposta anche se l’edificazione è concretamente difficile, differita o impedita da vincoli.
• L’impossibilità edificatoria non comporta automaticamente l’esenzione: deve essere valutata soprattutto per rideterminare il valore venale e quindi la base imponibile.
• La potenzialità edificatoria può avere valore economico anche senza costruzione immediata, ad esempio quando sia trasferibile o cedibile a terzi.
• Per contestare l’IMU non è generalmente sufficiente dimostrare l’assenza di edificabilità immediata; occorre verificare la corretta classificazione urbanistica dell’area e, se necessario, documentare l’incidenza dei vincoli sul valore di mercato.