Sentenza del 25/03/2015 n. 1161 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il contribuente ha contestato la rettifica del valore dell'immobile operata dall'Ufficio, ritenendo non adeguato il prezzo pattuito dalle parti e contestando l'utilizzo dei valori risultanti dalla banca dati OMI come parametro per determinare il valore venale in comune commercio. La questione riguardava, in particolare, se i dati OMI potessero costituire una base presuntiva sufficiente per dimostrare che il valore dichiarato fosse inferiore a quello di mercato e se il contribuente potesse fornire elementi contrari.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta legittima. I valori OMI sono stati considerati assimilabili alle quotazioni di mercato predisposte dalle Camere di Commercio, dai mediatori professionali e ai dati statistici ISTAT: essi forniscono valori minimi e presuntivamente corretti, idonei a individuare l'intervallo entro cui si colloca il valore venale degli immobili in una determinata zona e nel periodo considerato. Tuttavia, tali dati non sono insuperabili: il contribuente può contestarli producendo elementi concreti, come valori risultanti da altre fonti o caratteristiche specifiche dell'immobile che ne giustifichino una diversa valutazione. Nel caso esaminato, non essendo stata fornita una prova contraria sufficiente, ha prevalso la posizione dell'Amministrazione finanziaria.

Norme richiamate

• Principio del valore venale in comune commercio degli immobili

  La base imponibile può essere determinata facendo riferimento al valore di mercato dell'immobile nel momento della compravendita, anche quando tale valore non coincide con il prezzo dichiarato dalle parti.

• Banca dati OMI dell'Agenzia delle Entrate

  Le quotazioni OMI costituiscono elementi presuntivi, non automaticamente decisivi, utili a individuare l'intervallo di mercato del valore degli immobili in una determinata zona e in uno specifico semestre. Il contribuente può superarle con prova contraria.

Massime di principio

• L'Amministrazione finanziaria può rettificare il valore dichiarato di un immobile utilizzando le quotazioni OMI riferite al periodo della compravendita, purché esse siano pertinenti alla zona e alle caratteristiche dell'immobile.
• I valori OMI non costituiscono una prova assoluta né consentono automaticamente di sostituire il prezzo dichiarato con il valore massimo dell'intervallo: rappresentano un parametro presuntivo da collegare al caso concreto.
• Il contribuente che contesta la rettifica deve fornire elementi specifici e documentati, quali perizie, comparabili di mercato, quotazioni di altre fonti, difetti dell'immobile, stato di conservazione, ubicazione o altri fattori che giustifichino un valore inferiore.
• La mera contestazione del dato OMI o il semplice richiamo al prezzo pattuito dalle parti possono non essere sufficienti a superare la presunzione derivante dai valori di mercato.
• La valutazione deve riferirsi al semestre della compravendita e deve considerare le caratteristiche effettive dell'immobile, non soltanto la sua ubicazione generale.