Cassazione Civile, Ordinanza n. 01603/2026 del 24/01/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare rogata con atto pubblico nel quale l'immobile era stato indicato come destinato a civile abitazione, mentre la parte acquirente assumeva che la reale destinazione fosse a deposito e che mancasse il certificato di agibilità/abitabilità. L'acquirente agiva per la risoluzione del contratto nei confronti del venditore e per il risarcimento dei danni nei confronti del notaio, deducendo negligenza professionale per non avere verificato l'assenza della dichiarazione/certificazione di abitabilità, per non avere informato l'acquirente della relativa mancanza e per non essersi rifiutato di stipulare. Il Tribunale accoglieva solo la domanda restitutoria contro il venditore, rigettando la domanda risarcitoria verso il notaio; la Corte d'appello confermava il rigetto. In cassazione la ricorrente denunciava, con il primo motivo, violazione delle norme sulla diligenza professionale, sulla buona fede e sull'onere della prova, sostenendo che il notaio avrebbe dovuto compiere tutte le attività necessarie a garantire la certezza dell'atto e a informare la cliente dell'assenza del certificato di agibilità; con il secondo motivo censurava l'ulteriore capo della decisione che aveva escluso la responsabilità del notaio in relazione a un successivo atto di trasferimento del medesimo bene, ma tale doglianza veniva poi ritenuta assorbita. L'assicuratore del notaio proponeva anche ricorso incidentale limitato alla erronea declaratoria di contumacia in appello e alla conseguente statuizione sulle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, ritenendo fondata la censura sulla responsabilità professionale del notaio per omessa informazione e mancata verifica in ordine alla mancanza del certificato di agibilità/abitabilità, tema ricondotto agli obblighi di buona fede, diligenza professionale e consiglio del professionista. Il secondo motivo del ricorso principale è stato dichiarato assorbito. È stato accolto, per quanto di ragione, anche il ricorso incidentale dell'assicuratore, perché la Corte d'appello aveva erroneamente considerato contumaci parti che in realtà si erano costituite; tuttavia la regolazione delle spese è stata rinviata al giudice di rinvio, tenuto conto dell'esito complessivo della controversia. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Salerno in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1176, comma 2, c.c.

  La diligenza del professionista implica per il notaio un grado elevato di attenzione e comprensione tecnica, comprensivo delle attività necessarie a garantire la certezza dell'atto e il risultato pratico perseguito dalle parti.

• art. 1175 c.c.

  È richiamato come criterio di correttezza e buona fede oggettiva integrativo della prestazione notarile, imponendo doveri di informazione e consiglio.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede nell'esecuzione del contratto impone al notaio comportamenti accessori e strumentali al conseguimento del risultato voluto dalle parti.

• art. 1226 c.c.

  È richiamato dalla ricorrente in tema di liquidazione del danno, ma dal testo non emerge una specifica presa di posizione autonoma della Corte su tale norma.

• art. 116 c.p.c.

  La Corte esclude che la parte finale del primo motivo possa risolversi in una diversa lettura delle prove; inoltre accoglie il ricorso incidentale sulla erronea considerazione di contumacia a fronte di atti di costituzione effettivamente depositati.

• art. 2697 c.c.

  La Corte ritiene centrale l'onere di allegazione e prova in tema di responsabilità professionale, ma afferma che, nel caso concreto, la questione di diritto sugli obblighi informativi del notaio era stata mal impostata dalla Corte d'appello.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Le censure di omesso esame di fatti decisivi sono in parte dichiarate inammissibili perché risolte in una rivalutazione del materiale istruttorio; in parte sono assorbite o accolte solo nella componente di diritto.

• art. 345 c.p.c.

  È invocato nel ricorso incidentale, ma il nucleo della decisione riguarda l'erronea declaratoria di contumacia e non una vera questione di nova in appello.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale in relazione al vizio della motivazione/struttura della sentenza nella parte in cui aveva erroneamente qualificato come contumaci parti costituite.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato nel ricorso incidentale a sostegno del censurato errore del giudice d'appello nel qualificare la posizione processuale delle parti e nel regolare le spese.

• art. 28 L. 89/1913

  È richiamato dalla ricorrente come norma che esprime la particolare severità degli obblighi del notaio e i limiti al ricevimento degli atti.

• art. 54 r.d. 1326/1914

  È menzionato dalla ricorrente quale ulteriore base normativa dell'elevato standard di diligenza richiesta al notaio.

• artt. 24, 25 e 26 d.P.R. 380/2011

  Sono richiamati per il certificato di agibilità; la Corte d'appello li aveva letti come presidio di interessi privati dell'acquirente e come disciplina non incidente sulla validità dell'atto.

• art. 1477, comma 3, c.c.

  È richiamato per affermare che la consegna del certificato di agibilità grava sul venditore ed è derogabile dalle parti, ma tale profilo non esaurisce i doveri del notaio verso l'acquirente.

Massime di principio

• Il notaio, quale professionista, non è tenuto solo alla redazione formale dell'atto, ma anche alle attività preparatorie e accessorie necessarie a garantire la serietà, la certezza e l'effettivo conseguimento del risultato pratico perseguito dalle parti.
• Tra gli obblighi del notaio rientrano i doveri di informazione, consiglio e, se del caso, di dissuasione, fondati sui canoni di buona fede oggettiva e correttezza nell'esecuzione della prestazione professionale.
• La responsabilità professionale del notaio può configurarsi quando egli stipuli un atto senza avere informato l'acquirente dell'assenza di requisiti rilevanti per l'utilizzo del bene, come il certificato di agibilità/abitabilità, anche se tale mancanza non incide sulla validità del contratto.
• In materia di responsabilità professionale, la controversia non può essere decisa mediante una mera rivalutazione del fatto se la censura riguarda un errore di diritto sui doveri del professionista; è invece inammissibile la doglianza che si traduca in alternativa ricostruzione istruttoria.
• La mancata costituzione apparente di una parte non può essere dichiarata se dagli atti risulta una rituale comparsa di costituzione e risposta; l'errore sulla contumacia rileva anche ai fini della regolazione delle spese.
• Se un motivo di ricorso è accolto e rende irrilevante l'esame dell'ulteriore censura connessa, il secondo motivo resta assorbito.

Come è indicizzato