Cassazione Civile, Ordinanza n. 32066/2021 del 05/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da una trattativa per l'acquisto di un complesso immobiliare a destinazione alberghiera, nella quale il mediatore sosteneva di aver messo in relazione le parti e di aver curato lo scambio di proposta e controproposta. Secondo il ricorrente, i documenti sottoscritti dalle parti integravano un vero accordo vincolante: vi erano indicazione delle parti, dell'oggetto, del prezzo e anche della data fissata per il notaio; la controproposta sarebbe stata accettata senza riserve e le parti si sarebbero impegnate a stipulare il preliminare entro una certa data. Ne conseguiva, a suo dire, la conclusione dell'affare e quindi il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. Il ricorrente ha inoltre censurato la sentenza d'appello per violazione del contraddittorio ex art. 101, comma 2, c.p.c., poiché la Corte territoriale avrebbe valorizzato d'ufficio il termine del 3/6/2008 come essenziale senza previa interlocuzione; infine ha dedotto violazione dell'art. 116 c.p.c., lamentando che le deposizioni testimoniali sarebbero state male apprezzate e dimostrerebbero, invece, la formazione di un preliminare del preliminare.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i motivi e ha dichiarato il ricorso manifestamente inammissibile. Ha confermato la decisione di merito secondo cui gli accordi intercorsi tra le parti non avevano superato la fase delle trattative né avevano prodotto un contratto preliminare o un vincolo giuridico idoneo a consentire l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. La proposta e la controproposta erano entrambe condizionate da molteplici elementi sospensivi e da criticità urbanistiche/catastali; perciò mancava la conclusione dell'"affare" richiesta per maturare la provvigione del mediatore. La Corte ha anche richiamato il principio per cui un mero accordo preparatorio, incluso il c.d. preliminare di preliminare, non basta a far sorgere il diritto alla provvigione se non attribuisce alle parti la tutela specifica propria di un vincolo contrattuale concluso. Le spese sono state poste a carico del ricorrente, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1755 c.c.

  Il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo quando l'affare può dirsi concluso, cioè quando tra le parti sia sorto un vincolo giuridico idoneo a consentire l'esecuzione specifica del negozio o il risarcimento per il suo mancato perfezionamento.

• art. 1321 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la natura contrattuale dell'accordo; la Corte ha però escluso che nel caso concreto vi fosse stato un vero contratto concluso.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la presenza degli elementi essenziali del contratto; la Corte ha ritenuto che gli elementi non fossero stati definitivamente concordati.

• art. 1326 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di proposta e accettazione; la Corte ha ritenuto che la documentazione non integrasse un accordo definitivo.

• art. 1362 c.c.

  Invocato per l'interpretazione dei documenti negoziali; la Corte ha condiviso l'interpretazione di merito che negava la conclusione del preliminare.

• art. 1363 c.c.

  Invocato insieme alle altre norme ermeneutiche, senza accoglimento delle censure del ricorrente.

• art. 1366 c.c.

  Invocato quale criterio di interpretazione secondo buona fede; non è stato ritenuto decisivo per sovvertire l'accertamento di merito.

• art. 1367 c.c.

  Invocato per privilegiare l'interpretazione idonea a produrre effetti; la Corte non ha ritenuto che i documenti consentissero di qualificare l'intesa come contratto concluso.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  La censura di violazione del contraddittorio è stata respinta perché la questione del termine essenziale non ha comunque inciso su un fatto decisivo idoneo a mutare l'esito della causa.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione delle prove è riservata al giudice di merito ed è insindacabile in cassazione se sorretta da motivazione logica e coerente.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  La doglianza di violazione di legge non può tradursi nella richiesta di una nuova valutazione dei fatti accertati dal giudice di merito.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  La censura processuale è stata ritenuta infondata perché non vi era una nullità rilevante della decisione o del procedimento.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il sindacato di legittimità sulla ricostruzione del fatto è ammesso solo per omesso esame di fatti storici decisivi, non per la mera critica alle risultanze istruttorie.

• art. 360 bis n. 1 c.p.c.

  Il ricorso è stato dichiarato manifestamente inammissibile perché la decisione impugnata era conforme alla giurisprudenza di legittimità consolidata.

• art. 2932 c.c.

  Il vincolo idoneo a far sorgere la provvigione richiede un accordo che abiliti le parti a chiedere l'esecuzione in forma specifica; un mero accordo preparatorio non basta.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato disposto l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto, in ragione dell'esito del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  Richiamato quale norma che ha introdotto la disciplina dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Il diritto del mediatore alla provvigione presuppone la conclusione dell'affare in senso economico-giuridico, non essendo sufficiente la mera prosecuzione o avanzamento delle trattative.
• Un accordo che regoli solo la fase preparatoria del futuro contratto, anche se contenente proposta, controproposta e indicazione di elementi essenziali, non fa sorgere la provvigione se non vincola le parti in modo azionabile ex art. 2932 c.c.
• La qualificazione di un documento come contratto preliminare, minuta o puntuazione è questione di accertamento di fatto riservata al giudice di merito e censurabile in cassazione solo nei ristretti limiti dell'omesso esame di fatti decisivi.
• La denuncia di violazione degli artt. 101, comma 2, e 116 c.p.c. non può essere utilizzata per sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio o per sostituire l'apprezzamento del giudice di merito.
• In presenza di un orientamento di legittimità consolidato secondo cui il preliminare di preliminare non integra di regola l'"affare concluso" ai fini della provvigione, il ricorso che non offra argomenti idonei a mutare tale assetto è dichiarato manifestamente inammissibile.

Come è indicizzato