Cassazione Civile, Ordinanza n. 24330/2025 del 01/09/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento catastale emesso, in esito a procedura DOCFA, per la rettifica della rendita di un immobile compreso in un centro commerciale di Roma, inizialmente attribuita in misura inferiore e poi elevata dall'Ufficio mediante stima diretta e confronto con un immobile similare. La Commissione tributaria regionale aveva confermato l'annullamento dell'atto ritenendo la motivazione insufficiente, perché il richiamo comparativo a un immobile similare sarebbe stato generico e integrato solo in giudizio. L'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) violazione degli artt. 2697 c.c. e 7 L. 212/2000, lamentando che la CTR avesse erroneamente ritenuto carente la motivazione dell'avviso, pur a fronte di una motivazione fondata su dati tecnici e su una stima comparativa adeguata; 2) violazione delle norme catastali sulla stima diretta degli immobili speciali o particolari, sostenendo che il riclassamento era stato effettuato secondo criteri normativamente corretti, mediante comparazione con immobili similari e con l'uso di prontuari di settore. La contribuente ha resistito con controricorso, eccependo anche un preteso giudicato esterno relativo ad altre sentenze riguardanti unità immobiliari del medesimo complesso.

La decisione

La Corte ha respinto l'eccezione di giudicato esterno, ritenendo che le decisioni richiamate riguardassero immobili diversi oppure situazioni fattuali sopravvenute e quindi non cristallizzate al momento del giudicato. Ha poi accolto entrambi i motivi del ricorso: ha affermato che, nella procedura DOCFA, l'avviso era sufficientemente motivato con l'indicazione dei dati catastali e del criterio estimativo, perché la differenza rispetto alla rendita proposta derivava da una diversa valutazione tecnica e non da disconoscimento dei dati di fatto del contribuente; ha inoltre chiarito che, per gli immobili a destinazione speciale o particolare, la stima diretta può legittimamente basarsi su un raffronto comparativo con immobili similari e con prontuari di settore. Conseguentemente ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato esterno è vincolante solo rispetto alla situazione fattuale cristallizzata al momento della decisione; non si estende a mutamenti successivi dello stato di fatto registrati da variazioni catastali.

• art. 2697 c.c.

  L'onere di provare gli elementi di fatto giustificativi della diversa rendita, nel quadro del parametro prescelto, grava sull'amministrazione finanziaria nel contenzioso sul classamento.

• art. 7 L. 27 luglio 2000, n. 212

  La norma distingue tra motivazione dell'atto, che deve consentire la conoscenza della pretesa, e indicazione dei mezzi di prova, che possono essere prodotti nel processo; la produzione documentale in giudizio non sana eventuali vizi motivazionali dell'avviso.

• r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito dalla L. 11 agosto 1939, n. 1249

  È richiamato quale base normativa del sistema catastale e del classamento degli immobili.

• art. 30 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare la rendita catastale si accerta con stima diretta per ogni singola unità.

• art. 11 d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito dalla L. 13 maggio 1988, n. 154

  È richiamato tra le norme denunciate come violate in tema di criteri catastali e classamento.

• art. 1, comma 244, L. 23 dicembre 2014, n. 190

  Attribuisce valore normativo, sia pure transitorio, alle istruzioni della circolare catastale sulla determinazione della rendita delle unità speciali o particolari.

• d.m. 19 aprile 1994, n. 701

  È il procedimento DOCFA richiamato come contesto della dichiarazione di variazione catastale del contribuente.

• art. 1, comma 1, lett. a), L. 31 agosto 2022, n. 130

  È richiamato quale base del rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio.

Massime di principio

• Nel contenzioso catastale derivante da procedura DOCFA, la motivazione dell'avviso è sufficiente quando indichi i dati amministrativo-censuari e il criterio estimativo utilizzato, se l'Ufficio non disattende i dati di fatto forniti dal contribuente ma li rivaluta tecnicamente.
• La produzione in giudizio della documentazione comparativa o estimativa dell'Ufficio non può integrare ex post una motivazione originariamente carente dell'avviso, ma serve a sostenere la prova della pretesa nel processo.
• Nel giudizio di impugnazione-merito sul classamento, l'amministrazione finanziaria deve provare gli elementi di fatto che giustificano la rendita attribuita, mentre il contribuente può controbattere con la dimostrazione dell'infondatezza della maggiore rendita richiesta.
• Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, la stima diretta può essere effettuata anche mediante procedimento indiretto fondato sul raffronto con immobili similari e su criteri tecnico-estimativi di settore; tale metodo non è incompatibile con la normativa catastale.
• Il giudicato tributario in materia catastale vincola solo la situazione fattuale esistente al momento della decisione e non si estende a successivi mutamenti dell'immobile risultanti da fusioni, frazionamenti o diversa distribuzione degli spazi interni.

Come è indicizzato