Sentenza del 27/01/2021 n. 35 - Comm. Trib. Reg. per l'Umbria

Esito

La controversia

Controversia volta a definire la corretta attribuzione della categoria catastale e della rendita di un immobile ad uso alberghiero gravemente degradato: l'Agenzia aveva rettificato la denuncia DOCFA e attribuito la cat. D/2 con rendita di euro 27.000,00 (riducendo anche la superficie utile per tenere conto dei danni da incendio), mentre la contribuente aveva presentato DOCFA proponendo D/2 con rendita inferiore (e non aveva richiesto il classamento come unità collabente F/2 senza rendita). L'immobile è da molti anni in completo abbandono (dal 2006), ha subito un incendio (2013) e ripetuti atti di vandalismo; la disputa verte sul fatto se in tali condizioni l'immobile debba essere considerato 'collabente' senza rendita o, pur degradato, conservare un valore venale suscettibile di rendita ridotta.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato la decisione di primo grado favorevole alla contribuente. Il Collegio ha ritenuto correttamente applicata la normativa catastale nella determinazione della categoria e della rendita, valorizzando le indagini di mercato e, in via subordinata, il criterio del costo di ricostruzione con adeguato coefficiente di riduzione per vetustà, obsolescenza e danni (art. 28, comma 2 del regolamento catastale). Sono stati considerati decisivi il DOCFA, le fotografie, le risultanze del sopralluogo (21/08/2018) e gli accertamenti tecnici che hanno evidenziato il degrado, il vandalismo e l'inagibilità parziale dovuta all'incendio. L'ipotesi di classificazione quale unità collabente (F/2) non è stata imposta alla contribuente e, per il Collegio, una tale qualificazione avrebbe potuto compromettere ulteriormente la commerciabilità dell'immobile; le spese di giudizio sono compensate.

Norme richiamate

• Regolamento catastale - art. 28 comma 2

  art. 28, comma 2 del regolamento catastale

  Stabilisce che il valore venale può essere determinato attraverso l'indagine del mercato delle compravendite e, in via subordinata, tramite il costo di ricostruzione soggetto a un coefficiente di riduzione per tener conto di vetustà, obsolescenza e condizioni di degrado; tale criterio è stato applicato per definire la rendita dell'immobile degradato.

• Circolare Agenzia delle Entrate n.6/2012

  Circolare n.6/12 (richiamata in sede difensiva e interpretativa)

  Fornisce indicazioni operative sulla classificazione e valutazione catastale; è stata richiamata per sottolineare l'obbligo di valutare lo stato di conservazione e gli elementi di fatto (incendi, vandalismi, vetustà) nella determinazione della rendita.

• Cassazione, sentenza n.22557/2008

  Giurisprudenza che riconosce al proprietario la facoltà di chiedere diversa classificazione e diversa rendita catastale; richiamata dalla contribuente per sostenere il diritto a proporre DOCFA e difendere la propria valutazione.

Massime di principio

• Un immobile anche se da lungo tempo in stato di abbandono, oggetto di incendio e atti vandalici, conserva comunque un valore venale che può dar luogo a rendita catastale: non è automatico il passaggio a unità collabente (F/2) senza rendita.
• Per determinare il valore venale di un bene degradato è corretta l'applicazione prima del metodo comparativo (indagine di mercato) e, in subordine, del metodo del costo di ricostruzione con l'applicazione di un coefficiente di riduzione per vetustà, obsolescenza e danni (art. 28, comma 2 regolamento catastale).
• La valutazione deve considerare vetustà, obsolescenza tecnologico-funzionale e danni provenienti da incendi e vandalismi; prove documentali (DOCFA, fotografie, sopralluoghi, relazioni tecniche, tentativi di vendita) sono decisive in giudizio.
• Il proprietario può chiedere il classamento come unità collabente (F/2) ma la scelta di non farlo non impedisce all'amministrazione di attribuire comunque una categoria e una rendita ridotta se esiste un valore venale accertabile; viceversa, ottenere il classamento come collabente può compromettere la commerciabilità dell'immobile.
• In caso di beni singolari o fortemente degradati, il confronto con immobili 'similari' può risultare inaffidabile e il criterio del costo di ricostruzione depurato da un adeguato coefficiente può essere applicato legittimamente.