Sentenza del 26/07/2017 n. 18408 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La ricorrente contestava l'avviso di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva richiesto l'imposta suppletiva di registro, oltre a sanzioni e interessi, per l'omessa registrazione della scrittura privata del 7 luglio 2003 relativa alla vendita di un terreno del valore di 601.672,00 euro. Sosteneva che la scrittura fosse un semplice contratto preliminare o compromesso, destinato a essere seguito dal definitivo atto di vendita del 13 marzo 2008, e non un trasferimento immediato della proprietà. Invocava, tra l'altro, le regole sull'interpretazione del contratto, la natura della caparra e la mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso e confermato la qualificazione della scrittura privata del 7 luglio 2003 come contratto definitivo di vendita, nonostante l'eventuale denominazione utilizzata dalle parti. Sono stati ritenuti decisivi il contenuto dell'atto, l'uso delle espressioni "vende" e "vendita" e soprattutto la clausola secondo cui il possesso del bene veniva trasferito al momento della sottoscrizione. L'atto del 13 marzo 2008 è stato quindi considerato non un nuovo contratto definitivo, ma una formalità necessaria alla trascrizione del trasferimento già avvenuto. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in 4.000,00 euro, oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• Art. 12 delle disposizioni preliminari al codice civile

  Richiamato dalla ricorrente in relazione ai criteri generali di interpretazione e applicazione della legge; la censura non è stata accolta.

• Artt. 1362 e 1367 del codice civile

  Il contratto deve essere interpretato secondo la comune intenzione delle parti e le clausole devono essere conservate attribuendo loro un effetto utile. La qualificazione come preliminare o definitivo dipende dal contenuto effettivo e dalla volontà negoziale, non dal nomen juris.

• Art. 1472 del codice civile

  Richiamato dalla ricorrente nell'ambito della disciplina della vendita; la Corte ha ritenuto che la scrittura producesse effetti propri della vendita definitiva.

• Art. 1385 del codice civile

  Richiamato dalla ricorrente con riferimento alla somma versata alla stipula; tale elemento non è stato ritenuto sufficiente a dimostrare la natura preliminare dell'atto.

• Art. 30, commi 2 e 4-bis, D.P.R. n. 380 del 2001

  Richiamato in relazione al certificato di destinazione urbanistica e alle conseguenze della sua mancata allegazione. La Corte non ha considerato tale omissione decisiva per qualificare l'atto come preliminare.

• Artt. 1362 e seguenti del codice civile

  La distinzione tra preliminare e definitivo costituisce un accertamento di fatto, sindacabile in cassazione solo in presenza di motivazione inadeguata, illogica o giuridicamente viziata.

Massime di principio

• Per distinguere un contratto preliminare da una vendita definitiva occorre esaminare il contenuto complessivo dell'atto e la concreta volontà delle parti, non il titolo attribuito al documento.
• L'uso di espressioni come "vende" e "vendita", insieme al trasferimento immediato del possesso, costituisce un forte indice della natura definitiva della compravendita.
• La stipula successiva di un atto pubblico non implica necessariamente che il precedente documento fosse un preliminare: può trattarsi di una riproduzione formale necessaria per la trascrizione o per altri adempimenti pubblicitari.
• Il pagamento parziale del prezzo non dimostra da solo l'esistenza di un preliminare; deve essere valutato insieme alle altre clausole e agli effetti concretamente voluti dalle parti.
• La mancata allegazione di documenti urbanistici può avere conseguenze sulla validità o sulla regolarità dell'atto, ma non determina automaticamente la sua qualificazione come preliminare.
• In ambito tributario, l'amministrazione e il giudice possono riqualificare l'atto secondo i suoi effetti sostanziali, anche quando le parti lo abbiano denominato diversamente, con conseguente applicazione dell'imposta dovuta per la vendita definitiva.