Cassazione Civile, Ordinanza n. 23365/2025 del 16/08/2025

Esito

La controversia

Due soggetti avevano acquistato, all’esito di una procedura di dismissione di un immobile pubblico, un compendio immobiliare con il relativo prezzo integralmente versato. Dopo l’aggiudicazione e prima del rogito avevano appreso che la superficie catastale del bene era inferiore a quella indicata nel bando e che l’immobile era stato dichiarato di interesse culturale, con conseguente applicazione della disciplina vincolistica. In giudizio chiedevano la riduzione del prezzo e la restituzione dell’eccedenza per il minor numero di metri quadrati, nonché la riduzione del prezzo o il risarcimento del danno per il minor valore derivante dal vincolo culturale e, infine, un ulteriore risarcimento per spese tecniche e legali. I giudici di merito avevano respinto le domande, ritenendo che al momento del rogito gli acquirenti conoscessero sia il vincolo sia la reale consistenza del bene e avessero comunque prestato valido consenso a un contratto nuovo e diverso rispetto a quello delineato dall’aggiudicazione. Nel ricorso per cassazione gli acquirenti deducevano: violazione delle norme sulla garanzia per oneri e vizi e sulla responsabilità contrattuale, sostenendo che il vincolo culturale e la minore superficie avrebbero comportato responsabilità del venditore; violazione delle norme sulle vendite a misura e sull’interpretazione del contratto, perché l’oggetto sarebbe stato individuato in modo incerto e con misure incompatibili; violazione delle norme sulla formazione del consenso nella vendita di beni pubblici, affermando che la volontà rilevante andava valutata all’aggiudicazione e non al rogito; omessa pronuncia/inammissibilità erroneamente dichiarata su alcune censure; violazione dell’art. 1337 c.c. per responsabilità precontrattuale, sostenendo che il venditore avrebbe taciuto circostanze rilevanti e forse sollecitato l’apposizione del vincolo; e, infine, erronea regolazione delle spese anche nei confronti del terzo chiamato in garanzia.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi centrali perché, nel caso concreto, il rogito notarile aveva concluso un contratto nuovo, successivo all’aggiudicazione, con oggetto consapevolmente accettato dagli acquirenti alla luce sia del vincolo culturale sia della reale consistenza del bene; ha inoltre escluso che potesse configurarsi responsabilità del venditore, sia per vizi/oneri del bene sia a titolo precontrattuale, poiché non risultava alcuna ignoranza incolpevole degli acquirenti al momento della stipula finale. Ha dichiarato inammissibile il motivo sull’omessa pronuncia, osservando che la Corte d’appello aveva comunque deciso sulla censura, e ha rigettato anche la doglianza sulle spese, ritenendo corretta l’applicazione del principio di soccombenza anche nei confronti del terzo chiamato in garanzia. I ricorrenti sono stati condannati alle spese di legittimità e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1490 c.c.

  La Corte esclude la responsabilità del venditore per vizi/oneri del bene perché, nel caso concreto, il bene è stato acquistato con piena consapevolezza delle circostanze rilevanti e con successivo contratto che ha superato l’aggiudicazione.

• art. 1489 c.c.

  Non opera la garanzia per oneri o diritti altrui quando l’acquirente conosca il vincolo al momento della stipula del contratto definitivo.

• art. 1218 c.c.

  Non sussiste responsabilità contrattuale del venditore in assenza di inadempimento rispetto al contenuto del contratto effettivamente concluso.

• art. 1537 c.c.

  Le norme sulla vendita a misura non consentono di sovvertire l’esito quando il contratto definitivo è stato concluso consapevolmente sull’oggetto effettivo.

• art. 1538 c.c.

  La censura sulla misura dell’immobile è respinta perché il contratto definitivo ha recepito la reale consistenza del bene con consenso informato delle parti.

• artt. 1362 e segg. c.c.

  L’interpretazione del contratto deve tenere conto del contenuto del rogito, che ha fotografato il consenso delle parti sull’oggetto effettivo.

• art. 1325 c.c.

  L’elemento essenziale del consenso è stato ritenuto validamente espresso nel contratto definitivo, nonostante la precedente aggiudicazione.

• art. 1346 c.c.

  L’oggetto del contratto è stato considerato sufficientemente determinato e validamente accettato al momento della stipula del rogito.

• art. 1321 c.c.

  Il contratto definitivo è stato qualificato come nuovo accordo negoziale, distinto dall’aggiudicazione.

• art. 1322 c.c.

  Le parti hanno liberamente regolato il rapporto con il rogito, superando la fase dell’aggiudicazione.

• r.d. n. 2440/1923, art. 16

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere il vincolo derivante dall’aggiudicazione nelle alienazioni pubbliche, ma non ritenuto idoneo a fondare l’accoglimento del ricorso.

• r.d. n. 827/1924, artt. 88 e 97

  Richiamati per affermare che la procedura di alienazione pubblica si perfeziona con l’aggiudicazione; la Corte ha però valorizzato il successivo rogito come negozio nuovo e decisivo.

• art. 1337 c.c.

  La responsabilità precontrattuale è esclusa perché al momento della conclusione del contratto definitivo gli acquirenti conoscevano le circostanze contestate e non vi era un comportamento scorretto rilevante nelle trattative.

• art. 112 c.p.c.

  La doglianza di omessa pronuncia è stata respinta perché la Corte d’appello aveva effettivamente pronunciato, dichiarando inammissibile la censura di merito.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese sono state regolate in applicazione del principio di soccombenza.

• art. 92 c.p.c.

  Non ricorrevano ipotesi derogatorie che consentissero la compensazione delle spese.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Sussistono i presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nella vendita di un bene pubblico complesso, se il contratto definitivo viene stipulato con piena conoscenza delle caratteristiche del bene, il rogito può integrare un nuovo e autonomo accordo negoziale che supera la fase dell’aggiudicazione.
• La garanzia del venditore per oneri o difetti del bene non è azionabile quando l’acquirente, al momento della stipula del contratto definitivo, conosca il vincolo o la difformità e accetti consapevolmente l’oggetto negoziale.
• Le censure fondate sulla minore consistenza dell’immobile richiedono una concreta dimostrazione dell’errore sull’oggetto o della mancata conoscenza della misura reale; se il contratto definitivo recepisce la reale situazione, la domanda di riduzione del prezzo non può essere accolta.
• La responsabilità precontrattuale presuppone un comportamento scorretto nelle trattative idoneo a ingenerare un affidamento incolpevole; essa non sussiste quando la parte lesa conosca già le circostanze dedotte come pregiudizievoli al momento della conclusione del contratto.
• La doglianza di omessa pronuncia è infondata se il giudice di merito ha comunque preso posizione sulla censura, anche dichiarandola inammissibile.
• In tema di spese processuali, il principio di soccombenza può giustificare la condanna dell’attore anche alle spese sostenute dal terzo chiamato in garanzia, quando la chiamata non sia arbitraria e il terzo sia rimasto coinvolto legittimamente nel giudizio.

Come è indicizzato