Sentenza del 24/10/2016 n. 8051 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

Il ricorrente sosteneva che le rate del canone di locazione non percepite non dovessero concorrere alla formazione del reddito fondiario, poiché il mancato pagamento era collegato alla necessità di eseguire lavori di ristrutturazione e adeguamento dell'immobile, resi necessari dalle irregolarità delle condizioni abitative e realizzati nell'interesse esclusivo del conduttore. La questione riguardava la deroga al principio generale secondo cui i canoni di locazione sono normalmente tassati sulla base della loro imputabilità, anche se non materialmente incassati.

La decisione

La pretesa fiscale relativa alle rate non percepite è stata esclusa. È stato riconosciuto che, quando il mancato incasso del canone dipende da lavori necessari per rendere l'immobile conforme e abitabile, eseguiti nell'interesse esclusivo del conduttore, tali somme non devono essere dichiarate come reddito fondiario. La tassazione resta quindi limitata ai canoni effettivamente percepiti o comunque non interessati dalla specifica causa di mancato pagamento.

Norme richiamate

• Principio di imputabilità a reddito dei canoni di locazione

  In deroga al principio di imputabilità a reddito dei canoni di locazione figurativi

  Il principio generale secondo cui i canoni di locazione possono essere tassati anche se non materialmente riscossi non opera quando il mancato incasso è direttamente giustificato da lavori necessari di ristrutturazione dell'immobile, eseguiti nell'interesse esclusivo del conduttore.

• Disciplina dei redditi fondiari

  Non sussiste l'obbligo di dichiarare le rate del canone di locazione non percepite

  Le rate non incassate per la specifica causa indicata non concorrono al reddito fondiario imponibile, purché sia dimostrato il collegamento tra il mancato pagamento e gli interventi necessari a rimediare alle irregolarità abitative dell'immobile.

Massime di principio

• In via generale, i canoni di locazione possono essere tassati secondo il criterio previsto per i redditi fondiari anche se non sono stati materialmente riscossi; tuttavia, possono operare deroghe in presenza di circostanze oggettive e documentabili.
• Il mancato pagamento può non essere imponibile quando è direttamente collegato a lavori indispensabili per rendere l'immobile conforme, abitabile o utilizzabile, soprattutto se gli interventi sono effettuati nell'interesse esclusivo del conduttore.
• Per applicare questa interpretazione è essenziale dimostrare la necessità dei lavori, la loro effettiva esecuzione, il collegamento temporale con le rate non percepite e l'assenza di un ordinario accordo volto semplicemente a ridurre o differire il canone.
• La deroga va interpretata restrittivamente: non ogni morosità o rinuncia al canone esclude la tassazione, ma solo il mancato incasso riconducibile a una concreta e provata causa oggettiva analoga a quella esaminata.