Cassazione Civile, Ordinanza n. 30630/2024 del 28/11/2024

Esito

La controversia

Un condominio aveva agito per ottenere l'accertamento della natura condominiale di una striscia di terreno sul lato est del fabbricato, la rimozione del manufatto realizzato sull'area, la riduzione in pristino e un'indennità di occupazione. Il proprietario del locale al piano terra e la società che lo conduceva sostenevano che l'area fosse pertinenza del loro immobile esclusivo e, in subordine, chiedevano l'accertamento dell'usucapione in favore del proprietario, deducendo un uso esclusivo ultraventennale. In appello la domanda del condominio era stata confermata, ritenendosi operante la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., insussistente un titolo contrario, non dimostrata la pertinenza e non provato il possesso utile all'usucapione. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: violazione dell'art. 1117 c.c. per non avere la Corte valorizzato il regolamento condominiale contrattuale come titolo contrario; violazione dei canoni ermeneutici dell'art. 1362 c.c. nell'interpretazione dei titoli e del regolamento; violazione dell'art. 817 c.c. per l'esclusione della natura pertinenziale dell'area; nullità della sentenza per motivazione contraddittoria sulla domanda di usucapione e sulla mancata ammissione delle prove testimoniali.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi tre motivi, osservando che la presunzione di condominialità può essere superata solo da un titolo contrario inequivoco, da individuarsi nel primo atto di trasferimento dall'originario proprietario, oppure da un valido titolo di usucapione; ha inoltre ribadito che il regolamento condominiale contrattuale può incidere sui diritti reali solo se contiene elementi chiari e incompatibili con la comunione, ma l'accertamento della volontà negoziale è riservato al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se non per violazione dei canoni ermeneutici dedotti in modo specifico. Quanto alla pertinenza, la Corte ha confermato che occorre un valido atto di destinazione proveniente dal soggetto legittimato, non bastando l'uso di fatto o la maggiore fruizione del bene da parte del condomino interessato. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile perché la censura sulla mancata ammissione delle prove non era stata accompagnata dall'indicazione specifica della decisività e della rituale deduzione del mezzo istruttorio. Sono state poste a carico dei ricorrenti le spese di legittimità, oltre alle conseguenze ex art. 96 c.p.c. e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità opera per i beni oggettivamente destinati al servizio o godimento comune e può essere vinta solo da un titolo contrario inequivoco, desumibile dal primo atto di trasferimento dall'originario proprietario o da altra risultanza negoziale idonea.

• art. 1362 c.c.

  La censura per violazione dei canoni ermeneutici è ammissibile solo se si indica specificamente quale regola interpretativa sia stata violata e in che modo il giudice di merito se ne sia discostato; non basta contrapporre una lettura alternativa del contratto.

• art. 817 c.c.

  Il vincolo pertinenziale richiede, oltre alla relazione funzionale tra i beni, un valido atto di destinazione del soggetto titolare del diritto, non essendo sufficiente il mero uso di fatto più intenso del bene accessorio.

• art. 360 c.p.c.

  I motivi dedotti sotto le forme della violazione di legge o del vizio di motivazione non possono tradursi in una richiesta di nuova valutazione del fatto e delle prove.

• art. 380-bis c.p.c.

  La decisione è stata resa in conformità alla proposta del consigliere delegato, con le conseguenze processuali previste dalla norma.

• art. 96 c.p.c.

  Poiché il ricorso è stato deciso conformemente alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., sono state applicate le conseguenze sanzionatorie per lite temeraria e la condanna in favore della Cassa delle ammende.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dell'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• In tema di condominio, la presunzione di comunione dei beni indicati dall'art. 1117 c.c. può essere superata solo mediante un titolo contrario certo e specifico, da ricercare nel primo atto di trasferimento dell'unità immobiliare dall'originario proprietario, non essendo sufficiente il mero richiamo a elementi di fatto o a successive vicende negoziali.
• Il regolamento condominiale di natura contrattuale può incidere sulla titolarità e sull'uso delle parti dell'edificio, ma la sua efficacia come titolo contrario richiede che dal testo emergano in modo inequivoco elementi incompatibili con la condominialità; l'interpretazione del regolamento è apprezzamento di fatto del giudice di merito, censurabile in cassazione solo nei limiti dell'erronea applicazione dei canoni ermeneutici.
• La qualificazione di un'area come pertinenza non discende automaticamente dalla sua utilità o dal suo uso prevalente da parte di un singolo condomino: occorre un atto di destinazione proveniente dal soggetto legittimato, idoneo a costituire il vincolo pertinenziale.
• L'usucapione di un bene in comunione o condominiale richiede la prova di atti univoci, durevoli e incompatibili con il compossesso altrui, idonei a manifestare il possesso esclusivo uti dominus; non sono sufficienti atti di mera gestione, manutenzione o tolleranza degli altri partecipanti.
• In cassazione non è consentito ottenere una rivalutazione del materiale istruttorio sotto la veste della violazione di legge o del vizio motivazionale; la censura è inammissibile se non individua specificamente la decisività della prova non ammessa o la concreta violazione dei canoni legali di interpretazione.

Come è indicizzato