Sentenza n. 3801/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 5

Esito

La controversia

L'appellante ha impugnato la sentenza del TAR Lazio che aveva respinto il ricorso contro il provvedimento comunale di diniego dell'istanza di condono presentata nel 2004 dal precedente proprietario. Con il primo motivo ha dedotto la violazione del giudicato formatosi sulla precedente sentenza del TAR, sostenendo che il Comune, nel rivalutare la vicenda, avrebbe dovuto consolidare la legittimità edilizia del compendio; ha inoltre lamentato la violazione delle garanzie partecipative, dei principi di affidamento e di buon andamento. Con il secondo motivo ha contestato l'erronea applicazione della disciplina del terzo condono, sostenendo sia la sussistenza dei presupposti temporali e tipologici della sanatoria in area vincolata, sia la formazione del silenzio-assenso per il decorso del tempo, anche in ragione della documentazione catastale e del pagamento dei tributi. Con il terzo motivo ha dedotto l'omesso esame di censure relative alla mancata ultimazione delle opere entro il 31 marzo 2003, all'erronea valutazione della documentazione catastale e al difetto di istruttoria, sostenendo che il diniego fosse fondato sull'asserita alterazione o infedeltà della documentazione.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto tutti i motivi e confermato la sentenza del TAR. Quanto alla dedotta violazione del giudicato, ha chiarito che la precedente sentenza imponeva al Comune soltanto di rivalutare complessivamente la vicenda, nel contraddittorio con gli interessati, definire espressamente le istanze di condono e bilanciare l'interesse pubblico al ripristino della legalità con l'affidamento del proprietario incolpevole; non imponeva invece un esito favorevole della sanatoria. Il Comune ha rispettato tali vincoli, avendo comunicato l'avvio del procedimento, esaminato la posizione del proprietario e adottato un provvedimento espresso e motivato. È stata ritenuta corretta anche la valutazione secondo cui non era stata provata l'ultimazione dell'edificio entro la data utile del 31 marzo 2003: l'onere della prova gravava sul proprietario, mentre gli elementi acquisiti dall'amministrazione, comprese le fotografie aeree e la verificazione, deponevano per la realizzazione successiva. Il Collegio ha escluso la violazione dell'art. 10-bis l. 241/1990, poiché il preavviso di rigetto era stato comunicato e le osservazioni dell'interessato erano state esaminate. Ha poi confermato che il terzo condono non opera automaticamente nelle aree sottoposte a vincoli paesaggistici e che, in tali aree, la sanabilità è subordinata anche agli ulteriori presupposti previsti dalla legge, tra cui la riconducibilità dell'opera a interventi minori privi di aumento di volume e superficie. Nel caso concreto mancavano sia il presupposto temporale sia quello tipologico. È stata esclusa la formazione del silenzio-assenso, non essendo sufficiente il mero decorso del tempo in assenza di documentazione completa, pagamento delle somme dovute e parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo; inoltre, la documentazione presentata risultava incompleta e infedele su elementi determinanti. Il diniego era comunque plurimotivato e non fondato soltanto sulle contestazioni catastali, che il giudice ha ritenuto sorrette da significativi elementi indiziari. Infine, il Collegio ha richiamato il principio per cui la buona fede dell'acquirente non rende sanabile l'abuso né impedisce il rigetto del condono, ferma la possibilità che l'amministrazione individui, nel rispetto della legge, soluzioni idonee ad attenuare le conseguenze per gli acquirenti incolpevoli. L'appellante è stato condannato alle spese di lite, liquidate in 3.000 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 32 l. 326/2003

  opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo al ricorrere delle ulteriori condizioni previste dalla disposizione, tra cui la riconducibilità a opere minori senza aumento di volume e superficie

  La disciplina del terzo condono non consente la sanatoria automatica delle opere realizzate in area vincolata; occorre verificare sia i presupposti temporali sia quelli tipologici e gli ulteriori requisiti previsti dalla legge.

• art. 6 l.r. Lazio 12/2004

  È richiamato insieme alla disciplina statale del terzo condono, senza che il giudice ne esponga un'interpretazione autonoma distinta.

• art. 10-bis l. 241/1990

  Le garanzie partecipative risultano rispettate quando l'amministrazione comunica i motivi ostativi, riceve le osservazioni dell'interessato e dà conto del loro esame nel provvedimento conclusivo.

• art. 40 l. 47/1985

  È richiamato tra le disposizioni applicabili alla sanatoria edilizia, senza una specifica interpretazione autonoma nella decisione.

• artt. 3 e 10 d.P.R. 380/2001

  Sono richiamati dall'appellante in relazione alla qualificazione dell'intervento e ai presupposti dell'attività edilizia, ma la decisione non sviluppa una specifica interpretazione autonoma di tali disposizioni.

• art. 31, commi 2 e 3, d.P.R. 380/2001

  individua quali destinatari della sanzione demolitoria, in forma non alternativa ma congiunta, il proprietario e il responsabile dell'abuso

  Il proprietario può essere destinatario dell'ordine di demolizione anche se non ha realizzato l'abuso, perché la misura ha natura ripristinatoria e non sanzionatoria; la buona fede dell'acquirente non esclude tale effetto.

• artt. 7 e ss. l. 241/1990

  Il giudice ha ritenuto rispettato l'obbligo di partecipazione attraverso la comunicazione di avvio e il contraddittorio procedimentale.

• d.l. 269/2003, convertito dalla l. 326/2003

  La data del 31 marzo 2003 costituisce il limite temporale rilevante per la sanabilità delle opere oggetto del terzo condono; la prova della realizzazione entro tale data grava sul proprietario.

Massime di principio

• Il giudicato di annullamento con obbligo di riedizione del potere vincola l'amministrazione ai limiti conformativi stabiliti dal giudice, ma non impone necessariamente un esito favorevole dell'istanza: l'amministrazione conserva il potere di decidere nuovamente nel merito, purché rivaluti integralmente la vicenda, rispetti il contraddittorio e si conformi ai criteri indicati nella sentenza.
• Nelle controversie sulla sanabilità edilizia, l'onere di provare che l'opera sia stata realizzata o ultimata entro la data prevista dalla disciplina del condono grava sul proprietario o su chi invoca la sanatoria; mere allegazioni documentali, atti notarili, variazioni catastali o pagamenti tributari non sono sufficienti se non dimostrano con certezza il presupposto temporale.
• Per le opere realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il terzo condono non opera automaticamente: oltre al rispetto del limite temporale, devono ricorrere i presupposti tipologici e gli ulteriori requisiti stabiliti dalla disciplina statale e regionale, sicché gli interventi con aumento di volume o superficie non sono sanabili alle condizioni proprie delle opere minori.
• Il silenzio-assenso sull'istanza di terzo condono non si forma per il solo decorso del termine: sono necessari, tra l'altro, la completezza della documentazione, il pagamento delle somme dovute e l'acquisizione del parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo, anche se tardivo. La presenza di documentazione incompleta o infedele su elementi essenziali impedisce comunque la formazione del titolo tacito.
• La buona fede dell'acquirente dell'immobile abusivo non rende sanabile l'abuso e non vincola l'amministrazione ad accogliere l'istanza di condono, poiché la verifica della sanabilità riguarda oggettivamente l'opera e i presupposti normativi. La posizione dell'acquirente incolpevole può rilevare ai fini del bilanciamento degli interessi e dell'individuazione di eventuali rimedi, ma non può derogare alla disciplina edilizia.
• Un provvedimento di diniego fondato su una pluralità di autonome ragioni resta legittimo quando anche una sola di esse sia adeguatamente accertata e sufficiente a sorreggere la decisione; la contestazione di una singola motivazione, come quella relativa alla documentazione catastale, non comporta l'annullamento se il diniego è sostenuto anche dalla mancata prova della data utile e dall'assenza dei presupposti tipologici della sanatoria.

Come è indicizzato