Risoluzione n. 442 del 17/11/2008

Detrazione per ristrutturazioni edilizie su edificio condominiale

La Risoluzione affronta un interpello relativo all’applicazione della detrazione IRPEF per interventi di recupero del patrimonio edilizio, con specifico riferimento a un edificio condominiale dichiarato inagibile e oggetto di demolizione e successiva ricostruzione. Il chiarimento riguarda soprattutto la corretta individuazione del soggetto tenuto agli adempimenti necessari per fruire dell’agevolazione.

Quesito posto dal condominio

Il condominio, tramite l’amministratore giudiziario pro-tempore, chiede indicazioni sulla procedura da seguire per beneficiare della detrazione prevista dall’art. 1 della legge n. 449 del 1997. In particolare, viene rappresentato che:

• l’immobile è stato dichiarato inagibile ed è in ricostruzione;
• l’intervento è qualificato come ristrutturazione edilizia ed è stato stipulato un contratto di appalto;
• alcuni proprietari delle unità immobiliari hanno costituito una Cooperativa Edilizia a r.l., pur restando condomini per le rispettive quote millesimali;
• un atto integrativo del contratto di appalto prevede che parte della fatturazione sia emessa direttamente verso la cooperativa, mentre le residue somme restano fatturate al condominio;
• il bonifico del condominio verso la cooperativa contiene i dati dell’ordinante, della cooperativa, dell’amministratore del condominio e del beneficiario;
• i condomini/soci versano le somme dovute al condominio con assegno bancario non trasferibile o bonifico.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

L’istante ritiene corretta la prassi adottata e, quindi, ritiene possibile fruire delle agevolazioni fiscali anche attraverso il meccanismo descritto, che coinvolge la cooperativa edilizia costituita da alcuni condomini.

Quadro normativo richiamato

La Risoluzione richiama l’art. 1, comma 1, della legge 27 dicembre 1997, n. 449, che consente una detrazione dall’imposta lorda pari al 36% delle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico del contribuente per:

• interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni di edifici residenziali;
• interventi di ristrutturazione di cui alle lettere b), c) e d) dell’art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, sulle singole unità immobiliari.

Viene inoltre richiamato il decreto ministeriale 18 febbraio 1998, n. 41, come modificato dal decreto interministeriale 9 maggio 2002, n. 153, contenente le norme di attuazione e le procedure di controllo. La proroga più recente citata è quella dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, che estende l’agevolazione alle annualità 2008, 2009 e 2010, confermando:

• la detrazione nella misura del 36%;
• il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare.

Principi generali sulla detrazione per parti comuni

L’Agenzia precisa che, per le spese relative alle parti comuni di un edificio, l’agevolazione è riconoscibile solo se l’edificio, considerato nella sua interezza, ha carattere residenziale. Tuttavia, nel rispetto del principio di prevalenza della funzione residenziale, possono beneficiare della detrazione anche i proprietari o detentori di unità non residenziali per la quota di spese riferita alle parti comuni.

La detrazione per gli interventi sulle parti comuni è qualificata come agevolazione autonoma rispetto a quella spettante per gli interventi sulle singole unità abitative. Ciascuna agevolazione si calcola comunque sul limite massimo di 48.000 euro.

Soggetti tenuti agli adempimenti

Poiché si tratta di due agevolazioni distinte, anche i soggetti tenuti agli adempimenti richiesti per beneficiarne sono diversi:

• per gli interventi sulle singole unità abitative, comunicazione preventiva e bonifico devono essere eseguiti dal soggetto detentore o possessore dell’immobile;
• per gli interventi sulle parti comuni, gli adempimenti devono essere eseguiti dall’amministratore del condominio oppure da uno qualunque dei condomini.

Per gli interventi sulle parti comuni, la comunicazione preventiva deve inoltre essere corredata da:

• copia della delibera assembleare di approvazione dei lavori;
• copia della tabella millesimale di ripartizione delle spese.

Se, dopo l’invio della tabella millesimale, l’importo preventivato varia, occorre trasmettere una nuova tabella di riparto.

Valutazione del caso concreto

Considerata la particolare fattispecie, consistente nella demolizione e ricostruzione dell’edificio condominiale sulla base di un unico contratto di appalto, l’Agenzia ritiene sufficiente che tutti gli adempimenti necessari per la fruizione dell’agevolazione, sia per le parti comuni sia per le singole unità abitative, siano posti in essere da un unico soggetto d’imposta, individuato nell’amministratore giudiziario del condominio.

Di conseguenza, l’amministratore giudiziario deve:

• inviare al Centro operativo di Pescara la comunicazione preventiva di inizio lavori;
• effettuare i pagamenti alla ditta appaltatrice tramite bonifico bancario o postale;
• adempiere agli ulteriori obblighi procedurali eventualmente richiesti dalla normativa vigente;
• comunicare ai singoli condomini l’ammontare delle spese sostenute nell’anno a essi imputabili, distinguendo quelle riferite alle parti comuni da quelle relative alle singole unità abitative.

Inidoneità della cooperativa edilizia ai fini della detrazione

La Risoluzione esclude che la cooperativa edilizia a r.l., costituita da alcuni condomini, possa assumere rilievo ai fini del riconoscimento della detrazione per le spese di ristrutturazione edilizia. La procedura prospettata dall’istante non è quindi considerata corretta.

L’Agenzia osserva inoltre che, dall’atto integrativo del contratto di appalto, emerge espressamente che i soci della cooperativa effettuano i versamenti dovuti all’amministratore giudiziario del condominio, il quale poi riversa tali somme, insieme a quelle versate dagli altri condomini, all’appaltatore. Poiché i versamenti sono effettuati dai singoli condomini, l’attribuzione della quota di spese sostenuta in ciascun anno deve essere riferita a ciascuno di essi. Anche la previsione secondo cui l’impresa appaltatrice fatturerebbe parte dei lavori direttamente alla cooperativa non è ritenuta corretta.

Conclusione

La Risoluzione conclude che, nel caso esaminato, gli adempimenti per la detrazione spettante devono essere unificati in capo all’amministratore giudiziario del condominio e che la cooperativa edilizia non può sostituirsi ai singoli condomini ai fini del beneficio fiscale. Le Direzioni Regionali sono chiamate a vigilare sull’applicazione uniforme dei principi enunciati.