Parere n. 1481/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 1

Diniego di compatibilità paesaggistica per opere realizzate a San Felice Circeo

Il Consiglio di Stato, Sezione Prima, ha esaminato un ricorso straordinario proposto da proprietari privati contro la Regione Lazio, con l’intervento consultivo del Ministero della cultura. Il ricorso riguardava la nota regionale del 12 marzo 2023, che aveva dichiarato inammissibile e archiviato il procedimento di accertamento postumo di compatibilità paesaggistica relativo a una copertura a doppia falda, a un sottotetto e a una scala esterna.

Premesse e opere oggetto del procedimento

Le opere erano state realizzate su un fabbricato esistente e comprendevano un tetto a doppia falda, con altezza al colmo di 2,225 metri, un locale sottotetto e una scala esterna di collegamento. L’area risultava interessata da un duplice vincolo paesaggistico: quello riferito alla fascia costiera di Sabaudia e San Felice Circeo e quello derivante dalla presenza del Parco nazionale del Circeo.

La Regione aveva ritenuto che il sottotetto non potesse essere qualificato come locale tecnologico, poiché sovradimensionato rispetto alle esigenze strumentali dichiarate, e che l’intervento avesse comportato un incremento di superficie e volume.

Motivi del ricorso

I ricorrenti hanno dedotto:

• la violazione dei termini previsti dall’art. 167 del d.lgs. 42/2004 e dei principi di affidamento, buona fede, collaborazione, economicità ed efficacia;
• il difetto di motivazione del provvedimento, per mancata analitica considerazione delle controdeduzioni presentate;
• l’inesistenza o comunque l’insufficiente prova del vincolo paesaggistico al momento dei lavori;
• l’erronea qualificazione del sottotetto e la mancata distinzione tra volume utile e volume non utile ai fini abitativi;
• i possibili rischi statici derivanti dalla demolizione delle opere.

Con memoria successiva è stata inoltre invocata la legge n. 105/2024.

Questione preliminare sulla legge n. 105/2024

La Sezione ha escluso dall’oggetto del giudizio la questione relativa all’applicabilità della legge n. 105/2024, poiché introdotta tardivamente e irritualmente con memoria. Il contraddittorio è stato invece ritenuto rispettato, avendo i ricorrenti avuto la possibilità di replicare alle osservazioni delle amministrazioni.

Termini del procedimento e affidamento

Il primo motivo è stato ritenuto infondato. Secondo l’orientamento richiamato, i termini di 90 e 180 giorni previsti dall’art. 167, comma 5, del d.lgs. 42/2004 costituiscono regole di responsabilità dell’amministrazione e non regole di validità del provvedimento.

Il superamento dei termini non comporta quindi l’annullamento del diniego tardivamente adottato. L’interessato può, piuttosto, attivare i rimedi contro il silenzio-inadempimento. La Sezione ha inoltre escluso la configurabilità di un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione abusiva, anche se consolidata nel tempo.

Motivazione e partecipazione procedimentale

Anche il secondo motivo è stato respinto. La partecipazione procedimentale non comporta per l’amministrazione l’obbligo di confutare in modo analitico ciascun argomento contenuto nelle memorie dell’interessato; è sufficiente che tali memorie siano considerate e che la motivazione consenta di comprendere le ragioni della decisione.

Nel caso concreto, l’art. 167, comma 4, lettera a), del d.lgs. 42/2004 rende non accertabile postumamente la compatibilità paesaggistica degli interventi che abbiano creato superfici utili o volumi, oppure incrementato quelli legittimamente esistenti. Pertanto, una volta accertati il vincolo e l’incremento di volume o superficie, il diniego assume carattere vincolato ed è sufficientemente motivato mediante il richiamo a tali elementi.

Esistenza del vincolo paesaggistico

La Sezione ha ritenuto comprovata l’esistenza del vincolo sulla base della documentazione prodotta dalla Regione, comprendente lo stralcio della tavola B-414 del PTPR. Il PTPR, approvato ai sensi della legge regionale Lazio n. 24/1998, contiene la cartografia delle aree sottoposte a vincolo.

La perimetrazione non è stata contestata specificamente dai ricorrenti. Inoltre, la stessa presentazione dell’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica da parte dei ricorrenti e dei loro danti causa è stata considerata indice della consapevolezza della necessità del titolo autorizzatorio.

Volume tecnico e incremento volumetrico

La Sezione ha richiamato il principio secondo cui il divieto di incremento dei volumi esistenti imposto dalla tutela paesaggistica impedisce la realizzazione o la sanatoria di ogni nuova volumetria. Non è quindi possibile distinguere, ai fini paesaggistici, tra volume utile, volume non utile o volume tecnico.

Di conseguenza, è irrilevante stabilire se il sottotetto possieda o meno le caratteristiche edilizie di un locale tecnico. In ogni caso, la Regione ha correttamente rilevato che le dimensioni e le caratteristiche del locale risultavano palesemente eccedenti rispetto all’uso strumentale dichiarato.

Rischi statici e demolizione

Il riferimento ai possibili rischi statici è stato ritenuto inconferente. Il provvedimento impugnato è un diniego di accertamento di compatibilità paesaggistica e non un ordine di demolizione.

L’eventuale questione relativa alla sicurezza strutturale potrà rilevare nella fase esecutiva della riduzione in pristino, qualora l’interessato dimostri concretamente i rischi derivanti dalla demolizione. Anche la possibilità di applicare una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione non incide sulla legittimità del diniego paesaggistico.

Conclusioni

La Sezione ha ritenuto infondati tutti i motivi di ricorso e ha espresso il parere che il ricorso straordinario debba essere respinto. Il diniego regionale è stato ritenuto legittimo perché adottato in presenza di un vincolo paesaggistico documentato e di un incremento di superficie e volume non sanabile ai sensi dell’art. 167, comma 4, del d.lgs. 42/2004.