Risposta n. 336 del 9/08/2019

Determinazione del valore fiscale di un immobile assegnato in procedura esecutiva

L’interpello riguarda il trattamento fiscale di un immobile assegnato a una società in esito a una procedura di esecuzione immobiliare, in un contesto in cui il valore indicato nel decreto di trasferimento risulta superiore al valore di mercato che la società ritiene effettivo sulla base di una perizia aggiornata. La questione incide sia sull’IRES sia sull’IRAP, con particolare riferimento alla sopravvenienza attiva derivante dalla compensazione tra il credito acquistato e il valore dell’immobile acquisito.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

La società istante riferisce di aver acquistato pro-soluto da una banca un credito in sofferenza, originariamente vantato nei confronti di altra società proprietaria di un immobile gravato da ipoteca. Il credito traeva origine da un finanziamento erogato nel 1992 e non rimborsato, che aveva determinato l’emissione di un decreto ingiuntivo, l’intervento della banca nella procedura esecutiva e l’avvio dell’espropriazione immobiliare.

La banca aveva poi ceduto integralmente il credito alla società istante e, dopo la cessione, aveva rinunciato al decreto ingiuntivo. Nell’ambito della procedura esecutiva, il giudice si era avvalso di una perizia del CTU che attribuiva all’immobile un certo valore complessivo. Alla vendita senza incanto, l’immobile era stato assegnato alla società istante, titolare del credito ipotecario, per un valore complessivo inferiore a quello stimato dal CTU, senza versamento di conguaglio, con decreto di trasferimento ex articolo 586 c.p.c.

La società precisa di aver versato un fondo spese e di aver ritenuto soddisfatto il proprio credito con l’assegnazione dell’immobile, rinunciando a ulteriori pretese. Tuttavia, poiché il valore assegnato risultava superiore al costo di acquisto del credito iscritto in bilancio, la società ha ritenuto che l’operazione avesse generato una sopravvenienza attiva fiscalmente imponibile.

Dubbi sulla corretta valorizzazione dell’immobile

La società osserva però che il valore indicato nel decreto di trasferimento non corrisponderebbe al reale valore di mercato del bene alla data dell’assegnazione. In vista dell’approvazione del bilancio 2018, l’amministratore aveva quindi fatto redigere una nuova perizia immobiliare, da cui emergeva un valore inferiore rispetto a quello determinato dal giudice.

A supporto di tale stima, la società richiama una serie di elementi ulteriori emersi da accertamenti tecnico-catastali successivi, tra cui:

• l’asserita non corretta classificazione catastale del complesso, che sarebbe in realtà un complesso agricolo;
• la presenza di vincolo paesaggistico sull’intera area;
• la presenza di ampliamenti abusivi e di ulteriori modifiche non oggetto di condono.

Secondo la società, tali circostanze renderebbero inattendibile il valore attribuito dal giudice dell’esecuzione.

Quesito posto all’Agenzia delle Entrate

L’istante chiede se:

• ai fini IRES, l’importo da concorrere alla base imponibile possa essere determinato in base al valore normale dell’immobile ex articolo 9 del TUIR, coincidente con il valore della perizia aggiornata al 2018, anziché con quello del decreto di trasferimento;
• ai fini IRAP, rilevi il valore iscritto nel conto economico d’esercizio, determinato anch’esso sulla base della perizia aggiornata e non del valore indicato dal giudice.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

La società richiama l’articolo 9 del TUIR, secondo cui i corrispettivi e i proventi devono essere valutati in base al valore normale dei beni, inteso come prezzo mediamente praticato per beni della stessa specie o similari in libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione.

Su questa base, l’istante sostiene che il valore normale dell’immobile coincida con quello risultante dalla perizia aggiornata al 2018 e che, pertanto, la sopravvenienza attiva imponibile IRES debba essere calcolata come differenza tra tale valore e il costo di acquisto del credito, e non tra il valore del decreto di trasferimento e il medesimo costo.

Quanto all’IRAP, la società ritiene corretto assumere il valore della produzione risultante dal conto economico, fondato sull’iscrizione dell’immobile al valore di perizia aggiornato.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia osserva anzitutto che, nel caso in esame, l’operazione deve essere ricondotta a un’acquisizione dell’immobile il cui valore fiscale, in applicazione dell’articolo 110 del TUIR, coincide con l’ammontare determinato dal giudice dell’esecuzione nel decreto di trasferimento.

Secondo l’Amministrazione finanziaria, la compensazione tra il credito precedentemente acquistato dalla società e la somma dovuta per l’acquisizione dell’immobile non incide sui valori fiscali del credito estinto né dell’immobile acquistato. Ne deriva che resta fermo il riconoscimento fiscale del valore di acquisizione indicato dal giudice e la conseguente emersione di una sopravvenienza attiva imponibile, determinata come differenza tra il valore fiscale del credito e il valore fiscale dell’immobile acquisito.

L’Agenzia aggiunge che l’eventuale riduzione di valore dell’immobile, derivante da una nuova valutazione contabile conforme alle regole dell’OIC 9, non è deducibile ai sensi del combinato disposto degli articoli 92 e 110 del TUIR. Viene inoltre richiamato l’articolo 90, comma 2, del TUIR, che esclude la deduzione delle spese e degli altri componenti negativi relativi ai beni immobili patrimonio.

Trattamento ai fini IRAP

L’Amministrazione precisa che le stesse conclusioni valgono anche ai fini IRAP. La determinazione della sopravvenienza attiva, rilevante nella voce del conto economico che concorre al valore della produzione netta, non può prescindere dall’iscrizione in bilancio dell’immobile al valore determinato in sede di vendita dal giudice dell’esecuzione.

Possibile rimodulazione del valore

L’Agenzia conclude precisando che, qualora il contribuente ottenga dal giudice dell’esecuzione una rideterminazione al ribasso del valore di vendita dell’immobile, sulla base dei nuovi elementi tecnico-catastali emersi, la differenza tra il valore fiscale del credito e il nuovo valore fiscale dell’immobile comporterebbe una minore sopravvenienza attiva imponibile, con riconoscimento fiscale di un corrispondente minor valore di acquisizione dell’immobile.

Conclusioni operative

In sintesi, l’interpello viene risolto nel senso che il valore fiscalmente rilevante dell’immobile è quello fissato nel decreto di trasferimento e non quello risultante dalla perizia aggiornata presentata dalla società. La diversa valutazione del bene può incidere solo se venga formalmente modificato il valore giudiziale di trasferimento; in assenza di tale modifica, non è consentito sostituire il valore assegnato dal giudice con il valore di mercato stimato dal contribuente per ridurre la sopravvenienza attiva imponibile.