Cassazione Civile, Ordinanza n. 29097/2023 del 19/10/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda la risoluzione di un contratto di locazione di un compendio immobiliare sito in Venezia, destinato a uso ricettivo. La locatrice aveva inizialmente intimato disdetta per la scadenza del 31 dicembre 2018 e, poco prima di tale data, aveva poi contestato alla conduttrice diversi inadempimenti: ritardo nel pagamento dei canoni, mancata prestazione di una nuova fideiussione al rinnovo, esecuzione di lavori e modifiche senza le autorizzazioni richieste e mancato ottemperamento a un ordine di ripristino del Comune. La conduttrice sosteneva di aver regolarmente eseguito il rapporto per diciotto anni, contestava la gravità degli addebiti e deduceva che la locatrice avesse agito in prossimità della scadenza solo per sottrarsi all’indennità di finita locazione. In cassazione ha articolato cinque motivi: 1) vizio di motivazione e violazione di legge per avere la Corte d'appello ritenuto decisiva la violazione dell'art. 6 del contratto senza motivare sulla gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. e senza considerare tutte le circostanze rilevanti; 2) violazione degli artt. 1453, 1455, 1375, 1366 c.c., dell'art. 2 Cost. e dei principi di abuso del diritto, oltre a censure sul mancato esame in appello della disdetta e sulla mancata acquisizione del relativo documento; 3) violazione del principio di non contestazione e degli artt. 115 e 2697 c.p.c./c.c., per non avere considerato pacifico che il contratto dovesse cessare il 31 dicembre 2018; 4) violazione degli artt. 1218 e 1453 c.c. e vizio motivazionale per non aver valutato la regolarizzazione urbanistico-edilizia dell'immobile e la successiva vendita a prezzo elevato, oltre all'omessa CTU; 5) violazione degli artt. 437 c.p.c., 2697 c.c. e vizio motivazionale per mancata ammissione di prova testimoniale, CTU e ordine di esibizione al Comune. Il ricorso incidentale condizionato della locatrice censurava, a sua volta, la sentenza d'appello per non avere valorizzato anche l'inadempimento relativo alla mancata prestazione della nuova fideiussione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo del ricorso principale, dichiarando assorbiti il terzo, il quarto e il quinto. Ha ritenuto che la sentenza d'appello fosse carente di motivazione in iure sulla gravità dell'unico inadempimento reputato rilevante ai fini della risoluzione e che fosse illegittima o comunque incomprensibile la motivazione con cui era stata ritenuta non indispensabile la produzione della disdetta, documentazione che avrebbe potuto incidere sia sulla qualificazione delle domande sia sulla valutazione della gravità dell'inadempimento. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato inammissibile per genericità e mancato confronto con la motivazione impugnata. La sentenza di appello è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione, che dovrà riesaminare la causa e provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nel quadro dell'inadempimento contrattuale; la Corte rileva che la valutazione della risoluzione richiede una motivazione adeguata sulla gravità dell'inadempimento.

• art. 1375 c.c.

  Invocato dalla ricorrente in relazione alla buona fede nell'esecuzione del contratto e al dedotto abuso del diritto.

• art. 1366 c.c.

  Invocato dalla ricorrente in relazione all'interpretazione secondo buona fede e alla correttezza del comportamento della locatrice.

• art. 1453 c.c.

  Norma posta a fondamento della domanda di risoluzione per inadempimento; la Corte richiama la necessità di considerare la domanda e i fatti impeditivi o paralizzanti nel loro contenuto sostanziale.

• art. 1455 c.c.

  La sentenza d'appello avrebbe dovuto motivare sulla non scarsa importanza dell'inadempimento; la Corte di cassazione censura l'assenza di una motivazione in iure su questo punto.

• art. 2 Cost.

  Richiamato dalla ricorrente insieme ai principi di buona fede e abuso del diritto.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La motivazione deve superare il minimo costituzionale; una motivazione priva di indicazione degli elementi decisivi è nulla.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  La sentenza deve contenere una motivazione non apparente e non contraddittoria.

• art. 9-octies D.L. 83/2015

  Richiamato dalla ricorrente in relazione ai requisiti di motivazione della sentenza.

• art. 447-bis c.p.c.

  Indica il rito adottato nel giudizio di merito relativo alla locazione.

• art. 437 c.p.c.

  Nel rito del lavoro, richiamato per l'acquisizione di documenti indispensabili in appello e per l'esercizio dei poteri istruttori officiosi.

• art. 153, comma 2, c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione all'istanza di rimessione in termini per la produzione documentale.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato in relazione al principio di non contestazione e alla valutazione dei fatti allegati.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in relazione al riparto dell'onere della prova e alla contestata valutazione delle prove.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato sotto il profilo dell'omessa pronuncia.

• art. 213 c.p.c.

  Richiamato nella richiesta di ordine di esibizione al Comune di Venezia.

• artt. 1456 e 1457 c.c.

  Richiamati dalla locatrice in via principale come basi della risoluzione di diritto.

Massime di principio

• Nei giudizi di risoluzione per inadempimento il giudice deve esplicitare in modo intelligibile le ragioni della ritenuta gravità dell'inadempimento, dando conto degli elementi di fatto e di diritto che integrano la non scarsa importanza richiesta dall'art. 1455 c.c.
• La motivazione della sentenza non può limitarsi a un'affermazione apodittica della rilevanza dell'inadempimento: se manca una reale disamina delle circostanze decisive, la motivazione è sotto il minimo costituzionale ed è censurabile per nullità.
• Nel rito soggetto a poteri istruttori officiosi, la produzione documentale in appello può essere ammessa quando il documento sia indispensabile per decidere la controversia, cioè idoneo a eliminare l'incertezza sulla ricostruzione fattuale o sulla fondatezza della pretesa.
• Un fatto che sia idoneo a paralizzare o escludere la domanda principale può essere dedotto anche come eccezione e non necessariamente con domanda riconvenzionale, salvo i casi di azione costitutiva necessaria.
• Nel giudizio di legittimità il motivo di ricorso deve essere specifico e confrontarsi in modo puntuale con la ratio decidendi della sentenza impugnata; la censura generica è inammissibile.
• Quando la parte deduce che la cessazione del rapporto contrattuale incide sulla gravità dell'inadempimento o sulla stessa proponibilità della domanda, il giudice deve esaminare il fatto dedotto e la sua rilevanza sostanziale, non respingerlo con argomenti meramente formali.

Come è indicizzato