Cassazione Civile, Sentenza n. 13071/2020 del 30/06/2020

Esito

La controversia

La Fondazione aveva presentato due dichiarazioni DOCFA di variazione catastale, indicando due unità immobiliari rispettivamente nelle categorie B1 (ospizi e orfanotrofi) e B2 (case di cura e ospedali senza fini di lucro). L’Ufficio le aveva entrambe riclassificate in D4 (case di cura con fini di lucro), ritenendo irrilevanti la natura non lucrativa della proprietaria e le finalità concrete dell’attività svolta in una RSA. La Fondazione aveva contestato l’avviso per difetto di motivazione, mancato sopralluogo e illegittima attribuzione della categoria D4, anche in ragione del proprio statuto non lucrativo. La CTP di Como aveva accolto il ricorso; la CTR della Lombardia aveva respinto l’appello dell’Amministrazione finanziaria, ritenendo rilevante anche l’assenza di finalità lucrative e disponendo in sostanza il classamento in B2. L’Amministrazione ha proposto ricorso per Cassazione con due motivi: il primo per violazione e falsa applicazione degli artt. 4, 6, 8 e 10 del R.D.L. n. 652/1939 e dell’art. 8 del regolamento n. 1142/1929, sostenendo che il classamento dipende dalle caratteristiche strutturali e dalla potenziale idoneità dell’immobile a una determinata attività, non dall’uso lucrativo o meno; il secondo per violazione dell’art. 62 del D.Lgs. n. 546/1992 e della circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 4/2006, deducendo che la categoria va determinata secondo l’ordinarietà dell’uso attribuito ai beni dalla pluralità dei proprietari, indipendentemente dalla natura del proprietario.

La decisione

La Corte ha accolto entrambi i motivi, ritenendoli fondati. Ha ribadito che la classificazione catastale deve basarsi sulle caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche dell’immobile e sulla sua destinazione funzionale e produttiva, valutata in relazione alle potenzialità di utilizzo compatibili con la disciplina urbanistica; non rilevano, come criteri determinanti, la condizione soggettiva del proprietario né il concreto uso del bene. L’attività svolta nell’immobile può fungere soltanto da elemento rafforzativo della valutazione oggettiva. Poiché la CTR aveva fondato il classamento anche sul carattere non lucrativo dell’attività, la sentenza è stata cassata con rinvio alla CTR della Lombardia, in diversa composizione, per un nuovo esame del merito e delle questioni assorbite, nonché per la decisione sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• artt. 4, 6, 8 e 10 R.D.L. n. 652/1939

  Ai fini della classificazione di un immobile occorre guardare alle caratteristiche strutturali dell’immobile stesso e non alla condizione del proprietario e al concreto uso che ne faccia.

  Il classamento catastale è determinato dalle caratteristiche oggettive dell’immobile e non dalla natura del proprietario o dall’uso concreto che questi ne faccia.

• art. 8 del regolamento n. 1142/1929

  Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. “destinazione ordinaria”, sicchè l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo purchè non in contrasto con la disciplina urbanistica (Cass. 12025/2015).

  La rendita e la categoria catastale si determinano secondo la prospettiva reale inerente al bene: contano le caratteristiche oggettive e la destinazione funzionale e produttiva ordinaria, valutata in rapporto alle potenzialità di utilizzo compatibili con la disciplina urbanistica, non il concreto uso.

• art. 62 D.Lgs. n. 546/1992

  Di contro la CTR ha affermato che “la individuazione della categoria corretta non dipende soltanto dalla caratteristiche strutturali bensì dal fatto che l’attività svolta nell’immobile sia o meno a fini di lucro”, basandosi su un criterio meramente soggettivo con ciò disattendendo il principio sopra enunciato.

  La classificazione catastale non può essere fondata sul fine di lucro dell’attività concretamente svolta, poiché tale criterio soggettivo contrasta con il criterio oggettivo della destinazione funzionale e produttiva del bene.

• art. 8 R.D.L. n. 652/1939

  E’ stato inoltre affermato che l’attività in concreto svolta all’interno dello stesso può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata (Cass. 22103/2018).

  L’attività concretamente esercitata nell’immobile può essere considerata soltanto come elemento di conferma della valutazione oggettiva, non come criterio autonomo o prevalente di classamento.

Massime di principio

• La categoria catastale e la rendita di un immobile devono essere determinate secondo una prospettiva reale, riferita alle sue caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche e alla destinazione funzionale e produttiva ordinaria.
• L’idoneità dell’immobile a produrre ricchezza va valutata prioritariamente in rapporto alle potenzialità di utilizzo compatibili con la disciplina urbanistica, non in base al concreto uso che ne faccia il proprietario.
• La natura giuridica o non lucrativa del proprietario e il carattere lucrativo o non lucrativo dell’attività svolta nell’immobile non sono criteri determinanti per il classamento catastale; l’attività concreta può avere soltanto valore rafforzativo della valutazione oggettiva.

Come è indicizzato