Sentenza del 28/03/2022 n. 1468 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

contestazione della natura del terreno ai fini Ici/IMU: il contribuente sostiene che il suolo debba essere considerato terreno agricolo o, comunque, non edificabile; l'ente impositore lo ha inserito tra le aree fabbricabili in base al Piano regolatore comunale o alla sua valutazione urbanistica

La decisione

la Sentenza chiarisce che l'inserimento di un terreno nel Piano regolatore tra le aree fabbricabili costituisce un'aspettativa di edificabilità e non la immediata equiparazione fiscale a terreno edificabile. Ciò comporta che il terreno non è automaticamente soggetto al regime tipico dei suoli edificabili: deve essere invece valutata concretamente la effettiva attualità e potenzialità dell'edificabilità. Tuttavia, se il Piano regolatore destina espressamente l'area a 'verde pubblico attrezzato', tale prescrizione urbanistica sottrae al privato la facoltà di trasformazione edificatoria e quindi esclude la natura edificabile dell'area

Norme richiamate

• d.lgs. 504/92 art.5

  norma di riferimento sulla tassazione dei terreni; la sentenza usa il principio per distinguere i regimi fiscali dei terreni agricoli rispetto a quelli potenzialmente edificabili, richiedendo una valutazione concreta del valore venale quando l'edificabilità è solo un'aspettativa

• d.l. 223/06 art.36 comma 2

  norma intervenuta in materia di imposizione locale; la pronuncia la richiama per definire i criteri applicativi e per sottolineare che la classificazione fiscale non può prescindere dalla effettiva possibilità di edificazione

• Cass. 25672/2008 e Cass. 25506/2006

  Cass. 25672/2008; Cass. 25506/2006

  giurisprudenza richiamata a supporto del principio che l'iscrizione nel PRG crea una mera aspettativa di edificabilità e che le destinazioni urbanistiche (es. verde pubblico attrezzato) che sottraggono al privato il potere edificatorio incidono sulla natura giuridica e fiscale del suolo

Massime di principio

• L'inserimento di un'area nel Piano regolatore tra le aree fabbricabili crea solo un'aspettativa di edificabilità e non la imediata equiparazione fiscale a terreno edificabile.
• Per la determinazione fiscale è necessaria una valutazione concreta e fattuale della attualità e potenzialità dell'edificabilità (accessibilità delle opere, vincoli urbanistici, tempi e probabilità di attuazione), non una decisione automatica basata sulla sola classificazione PRG.
• La perdita dello status di inedificabilità apre la possibilità di valutare il terreno come suscettibile di trasformazione, con possibile incremento del valore venale; tuttavia questo aumento va accertato caso per caso.
• Se il PRG destina l'area a verde pubblico attrezzato o ad altre destinazioni di fruizione pubblica che escludono la facoltà privata di edificare, l'area non può essere considerata edificabile ai fini fiscali.
• In contenzioso il contribuente può ottenere un trattamento fiscale più favorevole dimostrando vincoli urbanistici o la concreta impossibilità per il privato di esercitare il diritto edificatorio; l'ente impositore deve dimostrare la reale attualità dell'edificabilità per assoggettare il terreno al regime dei suoli edificabili.
• È essenziale considerare sia la normativa urbanistica comunale sia la prassi e i fatti concreti (permessi, lottizzazioni, infrastrutture) per una corretta qualificazione e valutazione fiscale del terreno.