Sentenza n. 247/2026 - Catania, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Comune ha subordinato l'efficacia della SCIA all'acquisizione dell'assenso dell'altro comproprietario. Ha dedotto, in sintesi, la violazione degli artt. 832, 1102, 1104, 1117 e 1110 c.c., sostenendo che ciascun comproprietario possa eseguire interventi necessari alla conservazione, al consolidamento e alla messa in sicurezza della cosa comune senza il consenso preventivo degli altri, salvo il successivo controllo del giudice civile. Ha inoltre dedotto l'illegittima introduzione di una condizione non prevista dalla legge per la validità del titolo edilizio, il difetto di istruttoria e di motivazione, la mancata valutazione della documentazione tecnica e della necessità degli interventi, la contraddittorietà dell'azione amministrativa per avere il Comune prima imposto o sollecitato la messa in sicurezza e poi impedito il completamento dei lavori, nonché l'inefficacia della precedente sospensione dei lavori per decorso del termine previsto dall'art. 27, comma 3, d.P.R. 380/2001. La vicenda riguardava lavori inizialmente qualificati come risanamento degli intonaci, ma poi estesi al consolidamento di elementi strutturali, al posizionamento di armature attorno a pilastri e alla realizzazione di un muro di tamponamento. L'altro comproprietario aveva manifestato espresso dissenso agli interventi.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso e ritenuto legittimo il provvedimento comunale. Ha escluso la contraddittorietà dell'azione amministrativa, distinguendo tra la diffida a ultimare la sola rimozione delle parti pericolanti, adottata per esigenze di pubblica e privata incolumità, e il divieto di eseguire ulteriori interventi strutturali o di risanamento in assenza di titolo e dell'assenso del comproprietario. Il Collegio ha ritenuto che gli interventi descritti non costituissero mera attività di ordinaria manutenzione o semplice uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., ma atti di amministrazione straordinaria del bene comune, riconducibili all'art. 1108 c.c. In presenza di un dissenso espresso e conosciuto dall'amministrazione, il Comune aveva il potere-dovere di verificare la legittimazione del richiedente e di pretendere il consenso degli altri contitolari, non potendo limitarsi alla clausola di salvezza dei diritti dei terzi. Il comproprietario dissenziente avrebbe dovuto essere coinvolto nell'approvazione degli interventi oppure il ricorrente avrebbe dovuto rivolgersi al giudice civile ai sensi dell'art. 1105, comma 3, c.c., ovvero utilizzare, ricorrendone i presupposti, i rimedi cautelari civilistici. Gli artt. 1104 e 1110 c.c. disciplinano il riparto e il rimborso delle spese tra comproprietari, ma non sostituiscono l'assenso necessario per la legittimazione urbanistico-edilizia dell'intervento. È stata quindi ritenuta legittima la subordinazione dell'efficacia della SCIA alla produzione della dichiarazione di assenso di tutti i comproprietari. Nessuna pronuncia sulle spese è stata adottata, poiché Comune e controinteressato non si sono costituiti.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

  La norma riguarda l'uso individuale della cosa comune e non legittima, in presenza di dissenso espresso, l'esecuzione unilaterale di interventi di manutenzione straordinaria o di amministrazione del bene comune.

• art. 1105, comma 3, c.c.

  Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria.

  In caso di mancato accordo tra comproprietari sugli interventi necessari per l'amministrazione della cosa comune, il partecipante deve ricorrere al giudice civile per ottenere i provvedimenti necessari.

• art. 1108 c.c.

  Gli interventi di manutenzione straordinaria costituiscono atti eccedenti l'ordinaria amministrazione e richiedono l'adozione secondo le maggioranze previste dalla disciplina della comunione.

• art. 1104 c.c.

  Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza.

  La norma disciplina i rapporti interni e il riparto delle spese tra comproprietari, senza eliminare la necessità dell'approvazione degli interventi sul piano urbanistico-edilizio.

• art. 1110 c.c.

  Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.

  La norma riconosce il diritto al rimborso delle spese necessarie sostenute dal singolo, ma rileva sul piano civilistico e non attribuisce da sola la legittimazione edilizia a eseguire unilateralmente i lavori.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  Il rilascio del titolo edilizio presuppone la verifica della legittimazione del richiedente rispetto all'immobile oggetto dell'intervento.

• art. 20 d.P.R. 380/2001

  I principi sulla verifica della legittimazione del richiedente, elaborati per il permesso di costruire, sono stati ritenuti applicabili anche alle segnalazioni certificate di inizio attività.

• art. 27, comma 3, d.P.R. 380/2001

  La deduzione del ricorrente sull'inefficacia della sospensione per decorso del termine non è stata accolta; la decisione si fonda sulla distinta e autonoma carenza di legittimazione a presentare la SCIA senza il consenso del comproprietario.

• art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. 380/2001

  Gli interventi sulle parti strutturali dell'edificio sono stati qualificati come manutenzione straordinaria, non come mera manutenzione ordinaria.

• art. 58 del regolamento edilizio comunale

  Prevede l'obbligo dei proprietari di mantenere la sicurezza e la stabilità dell'edificio, ma tale obbligo non consente al singolo comproprietario di superare unilateralmente il dissenso degli altri per interventi di manutenzione straordinaria.

Massime di principio

• Quando l'amministrazione conosce documentalmente la comproprietà dell'immobile e l'espresso dissenso di uno dei contitolari, deve verificare la legittimazione piena del richiedente e può negare l'efficacia del titolo edilizio presentato unilateralmente, senza limitarsi alla clausola di salvezza dei diritti dei terzi.
• I principi sulla necessità della legittimazione del richiedente, previsti per il permesso di costruire, si applicano anche alla SCIA e alla CILA quando l'intervento incide sul bene comune e sui diritti degli altri comproprietari.
• Gli interventi di manutenzione straordinaria, consolidamento e modifica di elementi strutturali della cosa comune costituiscono atti di amministrazione del bene e non mero uso individuale ai sensi dell'art. 1102 c.c.; in presenza di dissenso, il singolo comproprietario non può eseguirli unilateralmente sulla base della sola necessità dei lavori.
• In caso di mancato accordo tra comproprietari sugli interventi necessari alla conservazione della cosa comune, il partecipante interessato deve ricorrere al giudice civile ai sensi dell'art. 1105, comma 3, c.c., oppure avvalersi dei rimedi cautelari civilistici ove ne ricorrano i presupposti.
• Gli obblighi e i diritti relativi al contributo o al rimborso delle spese necessarie alla conservazione della cosa comune, disciplinati dagli artt. 1104 e 1110 c.c., operano sul piano dei rapporti interni tra comproprietari e non sostituiscono il consenso o il provvedimento giudiziale necessario per la legittimazione urbanistico-edilizia dell'intervento.

Come è indicizzato