Sentenza del 22/09/2015 n. 281 - Comm. Trib. Reg. per le Marche

Esito

La controversia

La società contestava l’avviso di accertamento ICI relativo all’anno 2003, con cui il Comune aveva rideterminato in aumento il valore venale di un terreno edificabile, fissandolo in circa 235.322,16 euro sulla base di una perizia tecnica. La contestazione riguardava l’inadeguatezza della perizia, che aveva determinato il valore di 46,58 euro al metro quadrato senza applicare in modo puntuale i parametri dell’art. 5, commi 5 e 6, del D.Lgs. n. 504/1992. In particolare, i terreni utilizzati come comparazione avevano destinazioni urbanistiche, caratteristiche e vincoli differenti rispetto al lotto della contribuente, che era destinato a uso commerciale ed era inserito in un piano per gli insediamenti produttivi.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale di Macerata aveva annullato l’avviso di accertamento. La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l’appello del Comune, ritenendo carente di specificità e inidonea la perizia posta a fondamento dell’accertamento. La sola appartenenza alla medesima zona urbanistica D non era sufficiente: occorreva considerare anche la destinazione d’uso, l’indice di edificabilità, i vincoli contrattuali e urbanistici, gli eventuali oneri di adattamento e la reale comparabilità dei terreni presi a riferimento. Il Comune è stato condannato al pagamento delle spese del giudizio d’appello, liquidate in 800 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• Art. 5, commi 5 e 6, D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Per le aree fabbricabili, il valore venale in comune commercio deve essere determinato considerando la zona territoriale di ubicazione, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso consentita, gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno e i prezzi medi rilevati sul mercato per aree aventi analoghe caratteristiche.

  I parametri previsti dalla norma sono vincolanti e devono essere concretamente esaminati nella determinazione del valore imponibile ICI. Una perizia è valida solo se espone in modo chiaro il percorso logico e applica tali parametri a terreni effettivamente comparabili.

• Cassazione civile, sezione tributaria, 11 maggio 2012, n. 7297

  Il valore imponibile può essere desunto da una perizia giurata di stima, purché faccia applicazione dei parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992.

  La perizia giurata non costituisce prova automaticamente sufficiente del valore venale: deve considerare zona, edificabilità, destinazione d’uso, prezzi medi di mercato e caratteristiche concrete del terreno, compresi eventuali vincoli.

Massime di principio

• Un avviso ICI o IMU relativo a un’area edificabile può essere contestato quando il Comune determina il valore venale mediante una perizia generica, priva di un’analisi puntuale dei parametri normativi.
• La comparazione con altri terreni è attendibile solo se questi presentano caratteristiche realmente analoghe quanto a ubicazione, destinazione urbanistica, edificabilità, vincoli e condizioni di mercato.
• La mera appartenenza alla stessa zona urbanistica non rende automaticamente comparabili i terreni: differenti destinazioni d’uso, piani attuativi, vincoli contrattuali o oneri di urbanizzazione possono incidere significativamente sul valore.
• L’atto impositivo deve consentire al contribuente di comprendere il percorso logico seguito dall’amministrazione nella stima; in mancanza, l’accertamento può risultare illegittimo per difetto di motivazione e di prova del valore imponibile.
• Una perizia del contribuente può essere utilizzata per dimostrare un valore diverso, ma deve anch’essa applicare i parametri di legge e documentare adeguatamente i dati di mercato utilizzati.