Cassazione Civile, Ordinanza n. 18508/2024 del 08/07/2024

Esito

La controversia

Due acquirenti avevano convenuto in giudizio il venditore di un immobile, chiedendo la declaratoria di nullità del contratto di compravendita stipulato nel 2006, la restituzione del prezzo e il risarcimento del danno, deducendo la violazione della disciplina sulla dichiarazione urbanistico-edilizia prevista dall'art. 40, comma 2, L. n. 47/1985. Sostenevano che nell'atto fosse stata resa una dichiarazione non vera circa la costruzione dell'immobile prima del 1 settembre 1967, assumendo che il fabbricato fosse in realtà abusivo o comunque privo del necessario titolo edilizio. Il Tribunale aveva rigettato la domanda, ma la Corte d'appello aveva accolto la richiesta di nullità. I venditori hanno quindi proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione degli artt. 40, comma 2, L. 47/1985 e 1418, comma 3, c.c., oltre a vizio di motivazione, sostenendo che: la Corte territoriale avrebbe erroneamente ritenuto mendace la dichiarazione resa nell'atto; la dichiarazione non si riferirebbe all'immobile alienato; dagli atti emergerebbe che l'opera era iniziata prima del 1967; non sarebbe corretto considerare diversi l'immobile originario e quello venduto; comunque, le variazioni del bene non comporterebbero nullità; inoltre, la domanda di sanatoria richiamata nell'atto escluderebbe la nullità. La Corte di cassazione ha ritenuto il motivo infondato, osservando che la Corte d'appello aveva correttamente qualificato la nullità come testuale ai sensi dell'art. 1418, comma 3, c.c. e aveva accertato in fatto la non veridicità della dichiarazione sull'epoca di inizio della costruzione, rilevando che l'oggetto della vendita era un immobile radicalmente diverso dal complesso rurale originario, realizzato successivamente senza permesso edilizio. Ha inoltre condiviso l'affermazione che la domanda di condono non aveva sanato la nullità, sia perché riguardava solo alcune opere recenti, sia perché non era stata accolta. È stato infine osservato che le censure tendevano in realtà a sollecitare una diversa ricostruzione del fatto, non consentita in sede di legittimità, e che il dedotto vizio motivazionale non era scrutinabile secondo il vecchio paradigma dell'art. 360, n. 5, c.p.c. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese, oltre alla condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. e agli oneri sul contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dei venditori, confermando la decisione della Corte d'appello che aveva dichiarato la nullità del contratto di compravendita immobiliare per violazione della disciplina urbanistico-edilizia. La Corte ha ritenuto corretta la qualificazione della nullità come testuale e ha reputato incensurabile in sede di legittimità l'accertamento di fatto sulla falsità della dichiarazione resa nell'atto in ordine all'epoca di costruzione dell'immobile. Ha inoltre escluso che la domanda di condono potesse sanare la nullità, poiché non riguardava tutte le opere e non era stata accolta. I ricorrenti sono stati condannati al rimborso delle spese del giudizio di legittimità, oltre alla condanna al pagamento di somme ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c. e all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 40, comma 2, L. 47/1985

  La norma impone, nell'atto di trasferimento, una dichiarazione veritiera in ordine alla situazione edilizia rilevante; la sua violazione integra una nullità testuale dell'atto.

• art. 1418, comma 3, c.c.

  La nullità derivante dalla violazione della disciplina urbanistico-edilizia è qualificata come nullità testuale.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Nel giudizio di legittimità il vizio motivazionale è scrutinabile solo nei limiti attuali, non già secondo la precedente formula dell'insufficienza o contraddittorietà della motivazione.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  La Corte ha applicato la condanna per responsabilità aggravata e la sanzione ulteriore in favore della controparte e della cassa delle ammende.

• art. 13, comma 1-quater, d.p.r. 115/2002

  È dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso, se dovuto.

• art. 1-bis, d.p.r. 115/2002

  Richiamato quale base del contributo unificato aggiuntivo in combinato con l'art. 13, comma 1-quater.

Massime di principio

• Nelle vendite immobiliari, la dichiarazione richiesta dalla normativa urbanistico-edilizia deve essere vera e riferita al bene effettivamente trasferito; la falsità della dichiarazione può determinare la nullità testuale dell'atto.
• L'accertamento circa la veridicità della dichiarazione edilizia e l'identificazione del bene oggetto di vendita è apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non può essere sostituito in cassazione da una diversa ricostruzione della parte.
• La domanda di sanatoria o condono non elimina automaticamente la nullità del contratto, soprattutto se riguarda solo parte delle opere e non ha avuto esito favorevole.
• Il vizio motivazionale deducibile in cassazione è oggi confinato ai casi di omesso esame o di motivazione solo apparente/non ricostruibile nei limiti dell'attuale art. 360, n. 5, c.p.c., non potendo essere riproposta la censura di insufficienza o semplice contraddittorietà della motivazione.
• In presenza di ricorso infondato, la Corte può condannare il ricorrente alle spese e applicare la responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., oltre all'ulteriore contributo unificato se previsto.

Come è indicizzato