Sentenza del 12/10/2020 n. 4681 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

rideterminazione del valore catastale/imponibile di un immobile ad uso civile ai fini dell'imposta di registro; l'Ufficio ha adottato, per accertare il valore effettivo del fabbricato, le quotazioni OMI integrate con la comparazione di altri rogiti di compravendita stipulati nell'arco di un biennio relativi ad unità immobiliari similari e site nella medesima zona, tenendo conto delle particolari condizioni strutturali dell'immobile

La decisione

la Corte ha ritenuto corretto il metodo utilizzato dall'Ufficio: è sufficiente che la valutazione si fondi non solo sulle quotazioni OMI semestrali ma anche su ulteriori atti di trasferimento (rogiti) comparabili entro un biennio e nella stessa zona, sempre valutando le specifiche condizioni strutturali dell'immobile. Le quotazioni OMI forniscono un intervallo minimo/massimo in euro/mq per tipologia e stato di conservazione; il giudice può applicare il valore minimo dell'intervallo quando le condizioni strutturali lo giustificano

Norme richiamate

• Imposta di registro (riferimento normativa amministrativa tributaria generale)

  la determinazione della base imponibile per l'imposta di registro può essere fondata su stime di mercato integrate da dati OMI e da rogiti comparabili; l'Amministrazione può rideterminare il valore sulla base di tali elementi probatori

• OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare (quotazioni semestrali)

  le quotazioni OMI individuano, per ciascuna zona omogenea, un intervallo minimo/massimo in euro/mq per tipologia e stato di conservazione; tali valori costituiscono parametro di riferimento e il valore minimo può essere applicato se le condizioni strutturali dell'immobile lo giustificano

Massime di principio

• L'Amministrazione può fondare la rideterminazione del valore immobiliare sulle quotazioni OMI integrate da atti di compravendita comparabili, purché gli atti siano relativi a unità similari, nella stessa zona e in un arco temporale ragionevole (es. biennio).
• Le quotazioni OMI vanno interpretate come un intervallo minimo-massimo: il valore concreto da applicare dipende anche dallo stato di conservazione e dalle condizioni strutturali dell'immobile; il giudice può legittimamente adottare il valore minimo se le condizioni lo giustificano.
• Il contribuente che contesta la rideterminazione deve fornire elementi specifici e documentali (es. perizie, evidenze sullo stato dell'immobile, rogiti con caratteristiche comparabili) per dimostrare che il valore presunto dall'Ufficio è sovrastimato.
• La comparazione deve privilegiare atti recenti e omogenei per tipologia e ubicazione: atti anteriori o di oggetti non pienamente comparabili hanno minore capacità probatoria.
• In assenza di elementi probatori contrari idonei forniti dal contribuente, la metodologia che integra OMI e rogiti comparabili è da ritenersi sufficiente e legittima per la determinazione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro.