Sentenza del 01/08/2022 n. 282 - Comm. Trib. Prov. Savona

Esito

La controversia

Impugnazione di due avvisi di liquidazione che avevano revocato le agevolazioni "prima casa" e l'agevolazione sul mutuo perché l'immobile acquistato (in corso di costruzione) non risultava ultimato e accatastato entro i 3 anni dalla registrazione dell'atto. Il ricorrente ha contestato la pretesa per vizi di diritto e di procedura, nonché per ricorrenza di causa di forza maggiore dovuta alla pandemia e per la proroga edilizia comunale/legislativa.

La decisione

Il Tribunale Tributario ha accolto il ricorso: ha annullato gli avvisi di liquidazione relativi alla revoca delle agevolazioni e alle imposte/sanzioni collegate. Il giudice ha ritenuto che le agevolazioni possano spettare anche per immobili in corso di costruzione e che, pur esistendo il termine triennale per l'ultimazione, nel caso concreto il ritardo è giustificato da un duplice factum principis (normativo e amministrativo) determinato dall'emergenza COVID-19 e dalla conseguente proroga edilizia (art.10, comma 4, D.L. 16/7/2020 n.76 conv. L.120/2020 e provvedimento comunale di proroga al 20/8/2023). Ha inoltre rilevato la nullità degli atti per violazione del contraddittorio; la questione della sottoscrizione/delega è stata ritenuta infondata. Spese compensate. Sentenza: Savona, 6 giugno 2022.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n.131 (Tariffa, Parte Prima, art.1 e nota II-bis)

  aliquota del 2 per cento "se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 , ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis)"

  La nota II-bis disciplina i requisiti per l'agevolazione "prima casa"; la giurisprudenza e la prassi ammettono l'applicazione anche per immobili in corso di costruzione purché poi si dimostri il requisito dell'abitazione non di lusso entro il termine di controllo (tre anni)

• Art. 76 del TUR (D.P.R. n.131/1986)

  Riferito quale termine di decadenza per l'accertamento (conseguente al termine triennale entro cui deve dimostrarsi l'ultimazione dell'immobile ai fini del beneficio). Il termine triennale è normalmente il termine di controllo per la verifica dei requisiti.

• D.L. 8 aprile 2020, n.23, art.24 (convertito)

  "I termini previsti dalla nota II-bis ... sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 marzo 2022"

  Prevede la sospensione di termini per agevolazioni prima casa durante la fase pandemica; l'Agenzia ha assunto che il termine triennale non rientrerebbe nella sospensione, ma la sentenza valuta il coordinamento con altre disposizioni edilizie e con il principio di causa di forza maggiore

• D.L. 16 luglio 2020, n.76, art.10 comma 4 (conv. L.120/2020)

  "proroga di tre anni dei termini di inizio e di ultimazione dei lavori previsti dalla normativa urbanistica" per titoli formatisi fino al 31/12/2020

  Consente, con semplice richiesta, la proroga triennale dei termini edilizi; nel caso concreto tale disposizione e il provvedimento comunale di proroga sono stati ritenuti idonei a giustificare l'ultimazione oltre i tre anni e a configurare fatto esimente (forza maggiore) dall'automatica decadenza del beneficio

• Cass. Sez. V, sent. 27 aprile 2016, n.8351

  Riconosce la rilevanza della forza maggiore e del caso fortuito come cause esimenti nella materia delle agevolazioni "prima casa" quando l'evento sia imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente

• Cass. civ., sez. trib., 15 dicembre 2020, n.28577

  Conferma che le agevolazioni prima casa spettano anche per immobili in corso di costruzione e che la finalità di adibirli ad abitazione deve realizzarsi entro tre anni dalla registrazione dell'atto

• Risposta ad interpello Agenzia delle Entrate n.39 del 12 gennaio 2021

  "il termine triennale ... non sia riconducibile tra i termini oggetto di sospensione ai sensi dell'articolo 24 del decreto-legge n. 23 del 2020"

  Posizione amministrativa non vincolante che nega l'applicabilità della sospensione prevista dall'art.24 D.L.23 al termine triennale; la sentenza ritiene tuttavia necessario coordinare detta norma con le disposizioni edilizie e con i casi di forza maggiore

• Cass. Sez. VI - 5, ord., 1° giugno 2022, n.17867

  Affermata l'eccezione che la forza maggiore esclude la decadenza del beneficio se il mancato adempimento sia dovuto a evento imprevisto e sopravvenuto; ma la Corte ha anche rilevato che, in assenza di specifiche disposizioni, non sempre si può differenziare il regime fiscale degli immobili in costruzione rispetto a quelli edificati

Massime di principio

• Le agevolazioni "prima casa" si applicano anche agli immobili in corso di costruzione, purché destinati ad abitazione non di lusso (categorie diverse da A/1, A/8, A/9) e sia dimostrata l'ultimazione nei termini di controllo (tre anni salvo eventi straordinari).
• Il termine triennale per dimostrare l'ultimazione è normalmente vincolante, ma può essere neutralizzato o giustificato da cause di forza maggiore (es. pandemia) e da provvedimenti normativi/amministrativi che proroghino i termini edilizi (art.10, comma 4, D.L.76/2020 e provvedimenti comunali).
• Le misure fiscali di sospensione (es. art.24 D.L.23/2020) devono essere interpretate e coordinate con le disposizioni in materia edilizia; la posizione dell'Amministrazione finanziaria (interpelli) non è vincolante se il quadro normativo e fattuale giustifica l'eccezione.
• La ricorrenza della forza maggiore richiede evento imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente; quando presente può esonerare dalla perdita del beneficio fiscale.
• Proceduralmente, l'obbligo del contraddittorio endoprocedimentale trova applicazione anche negli atti in materia di imposta di registro: la sua violazione può comportare la nullità dell'atto impositivo.
• Se l'avviso è sottoscritto da un funzionario diverso dal capo dell'ufficio, l'Amministrazione deve dimostrare la delega in giudizio; comunque la mancanza della delega non è di per sé un vizio insuperabile se la delega risulta dai documenti.