Sentenza n. 1106/2026 - Latina, Sezione 2

Esito

La controversia

Nel ricorso n. 986/2025 il proprietario ha impugnato la dichiarazione di inefficacia delle SCIA e gli ordini di demolizione. Ha dedotto: (1) tardività dell’intervento comunale, sostenendo che le SCIA si erano consolidate e che il Comune avrebbe potuto agire solo in autotutela ai sensi dell’art. 21-nonies l. 241/1990, con violazione dell’affidamento; (2) difetto d’istruttoria ed erroneità del presupposto sulla titolarità dell’area comune interessata dai lavori, che a suo dire gli apparteneva; (3) illegittimità derivata dell’ordine di demolizione e impropria applicazione della sanzione demolitoria al mutamento d’uso di garage e cantina, oltre alla contestazione di un prolungamento del muro senza previo avvio del procedimento. Con motivi aggiunti ha reiterato le censure contro l’ordinanza di rettifica, denunciando l’illegittimità derivata e la mancata comunicazione di avvio per il muro. Nel ricorso riunito n. 181/2026 il vicino ha impugnato la rettifica nella parte in cui, per il mutamento d’uso dei locali seminterrati da garage a deposito e da cantina a servizio igienico, ha applicato una sanzione pecuniaria di 3.000 euro anziché ordinare la demolizione. Ha dedotto che il cambio d’uso incideva sul vincolo pertinenziale e sugli standard urbanistici, integrava una variazione essenziale soggetta a permesso di costruire e non consentiva la fiscalizzazione; ha inoltre lamentato contraddittorietà e difetto di motivazione per il mutamento di valutazione comunale. Il proprietario ha eccepito l’inammissibilità del ricorso del vicino per difetto di legittimazione e interesse.

La decisione

Il ricorso n. 986/2025 e i relativi motivi aggiunti sono stati respinti. Il TAR ha accertato che l’area della rampa e dell’area antistante era parte comune, non risultava nella proprietà esclusiva del ricorrente e non poteva essere interessata dai lavori di un singolo condomino senza il consenso degli altri; inoltre, i lavori erano iniziati prima del decorso dei 30 giorni richiesti dall’art. 23 d.P.R. 380/2001. Le SCIA, pertanto, non si erano mai perfezionate: non operavano né i limiti temporali propri dei poteri inibitori sulle segnalazioni efficaci né le regole dell’autotutela e dell’affidamento invocate dal ricorrente. È stata quindi ritenuta legittima la dichiarazione d’inefficacia e, conseguentemente, l’ingiunzione di demolizione delle opere prive di titolo. La censura dei motivi aggiunti relativa alla mancata comunicazione di avvio, riferita al prolungamento del muro già contestato nell’ordinanza originaria, è stata dichiarata irricevibile perché tardivamente introdotta e comunque infondata: la repressione degli abusi edilizi mediante ordine di demolizione è attività vincolata e non richiede la comunicazione prevista dall’art. 7 l. 241/1990. Nel ricorso n. 181/2026 è stata respinta l’eccezione di inammissibilità: il vicino ha dimostrato la legittimazione quale vicinus e un pregiudizio concreto e attuale, consistente nella possibile ostruzione del passaggio necessario per entrare e uscire dalla propria abitazione. Nel merito è stato accolto il secondo motivo, assorbite le altre censure. Il cambio d’uso da garage o cantina a locali residenziali comporta un incremento della superficie e del carico urbanistico, integra una variazione essenziale e richiede il permesso di costruire; non può quindi essere assoggettato alla sola sanzione pecuniaria in luogo del ripristino. L’ordinanza di rettifica è stata annullata limitatamente alla sostituzione della demolizione con la sanzione di 3.000 euro, con vincolo per il Comune di riesercitare il potere repressivo applicando l’ordine demolitorio. Il proprietario soccombente nel ricorso n. 986/2025 è stato condannato a pagare 1.500 euro di spese al Comune e 1.500 euro al vicino, oltre accessori e restituzione del contributo unificato a quest’ultimo se versato; nulla sulle spese per il condominio non costituito.

Norme richiamate

• art. 23 d.P.R. 380/2001

  Dalla relazione di verificazione – non oggetto di adeguata smentita da parte del ricorrente – risulta, infatti, che “con nota prot. n. -OMISSIS- il Direttore dei Lavori comunicava l'inizio dei lavori, con nota prot. n. -OMISSIS-, senza aspettare il decorso dei 30 gg, conclusi con relativa comunicazione prot. n. -OMISSIS-”.

  Il termine dilatorio di 30 giorni tra la presentazione della SCIA alternativa al permesso di costruire e l’inizio dei lavori deve essere rispettato; il suo mancato rispetto impedisce il perfezionamento del titolo per le opere interessate.

• art. 19, commi 3 e 6-bis, l. 241/1990

  Alla luce delle superiori argomentazioni emerge l’infondatezza dei primi due mezzi del ricorso originario, in quanto l’annullamento in autotutela delle SCIA presentate del ricorrente da un lato risulta assunto sulla base di una corretta istruttoria e dall’altra poteva legittimamente intervenire anche oltre la scadenza dei termini previsti dall’art. 19, commi 3 e 6-bis della l. n. 241/1990, senza l’osservanza delle regole previste dall’art. 21-nonies della medesima legge.

  I limiti temporali previsti per l’intervento sulle SCIA non si applicano quando la segnalazione è stata utilizzata fuori dal proprio ambito e non si è perfezionata per la mancanza dei presupposti sostanziali.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  Alla luce delle superiori argomentazioni emerge l’infondatezza dei primi due mezzi del ricorso originario, in quanto l’annullamento in autotutela delle SCIA presentate del ricorrente da un lato risulta assunto sulla base di una corretta istruttoria e dall’altra poteva legittimamente intervenire anche oltre la scadenza dei termini previsti dall’art. 19, commi 3 e 6-bis della l. n. 241/1990, senza l’osservanza delle regole previste dall’art. 21-nonies della medesima legge.

  Le regole dell’annullamento d’ufficio non governano l’intervento repressivo su una SCIA che non abbia prodotto effetti perché priva dei presupposti per il suo perfezionamento.

• art. 21 l. 241/1990

  La SCIA non produce effetti abilitativi qualora difettino i presupposti sostanziali richiesti dalla legge o le dichiarazioni rese dall’interessato risultino non corrispondenti allo stato legittimato o alla disciplina urbanistica vigente. In tali casi, ai sensi dell’art. 21 della l. 7 agosto 1990, n. 241, non si perfezionano gli effetti favorevoli della segnalazione.

  La mancanza dei presupposti sostanziali richiesti dalla legge impedisce il perfezionamento degli effetti abilitativi della SCIA.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  Infatti, essendo stati gli interventi stigmatizzati dal Comune realizzati in assenza di un titolo valido per le ragioni sopraesposte, correttamente il Comune ne ha ingiunto la demolizione, essendo tale sanzione applicabile agli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire (o titolo equipollente come la SCIA alternativa), ai sensi dell'art. 31 del d.P.R. 380/2001.

  La realizzazione di interventi in assenza di un valido permesso di costruire o titolo equipollente giustifica l’ordine di demolizione ai sensi dell’art. 31.

• art. 7 l. 241/1990

  l'attività di repressione degli abusi edilizi tramite l'emissione dell'ordine di demolizione di cui all'art. 31 del d.P.R. 380 del 2001 costituisce attività di natura vincolata e, pertanto, la stessa non è assistita da particolari garanzie partecipative, tanto da non ritenersi necessaria la previa comunicazione di avvio del procedimento di cui all'art. 7 e ss. della l. 241 del 1990 agli interessati.

  La natura vincolata dell’ordine di demolizione esclude, secondo la regola applicata dal TAR, la necessità della previa comunicazione di avvio del procedimento.

• art. 3, comma 1, lett. a), d.P.R. 380/2001

  In particolare, il Collegio reputa che nella fattispecie all’esame, a prescindere dall’applicabilità nella specie della legge ponte e della inderogabilità del vincolo pertinenziale da essa contemplato, possa trovare applicazione il consolidato orientamento giurisprudenziale, volto a ricomprendere il mutamento di destinazione d’uso da garage o cantina a residenziale – proprio come avvenuto nella specie – nell’ambito delle variazioni essenziali ex art. 3, comma 1, lett. a) del d.P.R. n. 380/2001, siccome determinanti il “mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968….” e come tali necessitanti del permesso di costruire, nella specie non chiesto né rilasciato.

  Il passaggio da garage o cantina a locale residenziale, quando comporta variazione degli standard urbanistici, integra una variazione essenziale che richiede il permesso di costruire.

• art. 16 l.r. Lazio 15/2008

  Ed infatti, l’articolo 16 legge regionale del Lazio n. 15/2008 (“Interventi di ristrutturazione edilizia e cambi di destinazione d’uso in assenza di titolo abilitativo, in totale difformità o con variazioni essenziali”) dispone la sanzione della demolizione dell’opera e del ripristino dello stato dei luoghi ogni qual volta l’Amministrazione accerti l’esistenza di interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c), del D.P.R. n. 380/2001 e successive modifiche, nonché cambi di destinazione d’uso da una categoria generale ad un’altra ovvero realizzati in totale difformità dal permesso di costruire, nonché con variazioni essenziali ai sensi del successivo articolo 17 della legge citata.

  La disciplina regionale richiamata collega alla realizzazione senza titolo di interventi e cambi d’uso rientranti nelle ipotesi previste la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi.

Massime di principio

• La SCIA non produce effetti abilitativi quando mancano i presupposti sostanziali richiesti dalla legge; se è utilizzata fuori dal proprio ambito applicativo o non è validamente perfezionata, non operano i limiti temporali propri dell’intervento inibitorio sulle SCIA efficaci né le regole dell’annullamento d’ufficio riferite a tali segnalazioni.
• La comproprietà di un’area comune attribuisce ai singoli condomini una quota, ma non consente al singolo di realizzarvi interventi edilizi senza il consenso degli altri comproprietari.
• L’inizio dei lavori prima del decorso del termine dilatorio di 30 giorni previsto per la SCIA alternativa al permesso di costruire impedisce il perfezionamento del titolo per le opere interessate.
• Il mutamento d’uso di un garage o di una cantina in locale residenziale, se comporta variazione degli standard urbanistici e incide sulla superficie e sul carico urbanistico, costituisce variazione essenziale, richiede il permesso di costruire e deve essere sanzionato con la demolizione, senza sostituzione con una sanzione pecuniaria.
• Il vicino è legittimato a impugnare un provvedimento edilizio quando allega e dimostra una lesione concreta e attuale della propria sfera giuridica e l’utilità derivante dall’annullamento; può rilevare, in particolare, il pregiudizio all’accesso e all’uscita dalla proprietà causato dall’ingombro di un passaggio.
• L’ordine di demolizione, quale misura repressiva vincolata, non richiede di regola la previa comunicazione di avvio del procedimento.

Come è indicizzato