Cassazione Civile, Ordinanza n. 33208/2024 del 18/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una proposta di acquisto immobiliare sottoscritta con previsione di una condizione sospensiva legata all'esito positivo delle verifiche ipocatastali sul bene. L'acquirente, dopo aver autorizzato il versamento della caparra e sottoscritto una dichiarazione richiamante l'esito positivo dei controlli, ha poi agito per ottenere l'accertamento del mancato avveramento della condizione, la declaratoria di inefficacia del vincolo contrattuale, la restituzione della caparra versata alla venditrice e della provvigione corrisposta all'agenzia, oltre al risarcimento danni. La società di mediazione, soccombente in appello, ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione degli artt. 1353, 1757 e 1326 c.c. per avere la Corte d'appello escluso che l'autorizzazione al pagamento e la dichiarazione dell'acquirente integrassero rinuncia alla condizione sospensiva o riconoscimento del suo avveramento; 2) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e dell'art. 360, n. 5, c.p.c. per avere i giudici di merito omesso o mal valutato la dichiarazione del 5/8/2008 e reso una motivazione non intellegibile; 3) violazione degli artt. 1755 e 1757 c.c. per avere escluso il diritto del mediatore alla provvigione, nonostante l'incontro delle volontà e l'accettazione della proposta da parte della venditrice, che secondo la ricorrente avrebbero già determinato la conclusione dell'affare.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendo infondati tutti e tre i motivi. Ha affermato che le censure sulla condizione sospensiva e sulla sua rinuncia si risolvevano in una diversa lettura del fatto e del contenuto contrattuale, non consentita in sede di legittimità senza specifica indicazione dei canoni ermeneutici violati; ha escluso anche il vizio ex artt. 115 e 116 c.p.c., perché non erano state dedotte prove illegali o travisamenti di prove legali, ma solo una diversa interpretazione delle clausole. Quanto alla provvigione, la Corte ha ribadito che il diritto del mediatore sorge solo con la conclusione dell'affare, intesa come valido contratto efficace; se il contratto è sottoposto a una condizione sospensiva che non si avvera, manca la conclusione dell'affare e non matura la provvigione, salvo pattuizioni derogatorie che però nel caso concreto non risultavano. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1353 c.c.

  La condizione sospensiva incide sull'efficacia del contratto; se non si verifica, il vincolo negoziale non produce effetti nei termini pattuiti.

• art. 1326 c.c.

  È richiamato in relazione alla formazione del contratto, ma la Corte osserva che nella specie la questione decisiva non è la mera accettazione, bensì l'efficacia condizionata della proposta.

• art. 1754 c.c.

  Definisce il mediatore come colui che mette in relazione le parti per la conclusione di un affare.

• art. 1755 c.c.

  Il diritto alla provvigione sorge solo quando l'affare è concluso, cioè quando si sia validamente perfezionato il contratto.

• art. 1757 c.c.

  Se il contratto non giunge a definitiva attuazione per la mancata realizzazione della condizione sospensiva, il mediatore non matura il compenso, salvo diverse pattuizioni.

• art. 115 c.p.c.

  Il vizio è configurabile solo se il giudice pone a base della decisione prove non dedotte o disattende prove legali; non basta contestare la valutazione del materiale probatorio.

• art. 116 c.p.c.

  Non è denunciabile come violazione di legge la semplice diversa lettura delle prove da parte del giudice di merito, salvo uso scorretto di prove legali o prove non dedotte.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro invocato per denunciare violazione di legge sostanziale, ma non consente di rimettere in discussione l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il motivo di ricorso per omesso esame o motivazione apparente non è configurato quando la censura mira solo a ottenere una diversa interpretazione delle prove e del contratto.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come canone di interpretazione contrattuale; il ricorrente deve indicare specificamente quale regola ermeneutica sia stata violata.

• art. 1363 c.c.

  È compreso nel richiamo agli artt. 1362 e seguenti: la lettura del contratto deve essere sistematica rispetto all'intero regolamento negoziale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• L'interpretazione della volontà contrattuale è accertamento di fatto riservato al giudice di merito e, in cassazione, è censurabile solo per specifica violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, non mediante una mera proposta di lettura alternativa delle clausole o della condotta delle parti.
• La deduzione di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è ammissibile solo se il giudice abbia utilizzato prove non dedotte, prove acquisite fuori dai limiti legali, oppure abbia attribuito efficacia di prova legale a elementi che non la hanno; non basta contestare la valutazione del materiale istruttorio.
• Il diritto del mediatore alla provvigione presuppone la conclusione dell'affare, cioè la valida formazione di un contratto efficace: quando il contratto è subordinato a una condizione sospensiva e questa non si avvera, il compenso non matura, salvo che le parti abbiano espressamente pattuito una deroga allo schema legale.
• L'autorizzazione al pagamento di somme connesse alla trattativa o una dichiarazione resa dall'acquirente possono assumere rilievo interpretativo solo se, letti sistematicamente con tutte le clausole del regolamento negoziale, manifestino in modo inequivoco la rinuncia alla condizione o l'avvenuto avveramento della stessa; in difetto, la valutazione del giudice di merito non è sindacabile in cassazione come violazione di legge.

Come è indicizzato