Cassazione Civile, Ordinanza n. 14741/2025 del 01/06/2025

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva stipulato un preliminare di vendita di alcuni terreni con immediata immissione nel possesso e, durante l’esecuzione del rapporto, aveva fatto realizzare a proprie spese un fabbricato sul fondo. In un separato giudizio il preliminare era stato poi dichiarato risolto per suo inadempimento, con condanna al rilascio dei terreni. Dopo aver perso la disponibilità del fondo, il ricorrente chiedeva il pagamento di un’indennità per l’opera incorporata nel terreno altrui, in via principale ex art. 936, comma 2, c.c., in subordine ex art. 1150, comma 3, c.c., e ulteriormente ex art. 2041 c.c. Il Tribunale rigettava tutte le domande; la Corte d’appello confermava il rigetto ritenendo, da un lato, non applicabile l’art. 1150 c.c. perché il promissario acquirente non è possessore ma detentore qualificato; dall’altro, per l’art. 936 c.c., che non fosse stata data prova sufficiente sia dei costi di costruzione sia del maggior valore arrecato al fondo, con conseguente rigetto anche dell’azione di arricchimento senza causa per difetto del presupposto della residualità. Con il ricorso per cassazione il ricorrente denunciava violazione e falsa applicazione dell’art. 936, comma 2, c.c., sostenendo che l’indennità spettante al terzo costruttore non dipende dalla prova del concreto pagamento di tutti i costi di edificazione e che, comunque, il maggior valore del fondo era stato indicato dalla controparte e non contestato, sicché la Corte territoriale avrebbe dovuto valorizzare tale dato e, in caso di insufficienza probatoria, utilizzare i poteri istruttori officiosi anziché rigettare la domanda.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto erroneo il rigetto della domanda ex art. 936, comma 2, c.c. per mancata prova piena del quantum, poiché una volta accertati i fatti costitutivi del diritto all’indennizzo, e in particolare la realizzazione dell’opera da parte del ricorrente sul fondo altrui e l’esercizio della ritenzione da parte del proprietario decorso il termine semestrale, il giudice non può respingere la domanda solo perché il terzo non abbia provato in modo completo l’ammontare dell’indennità. In tale situazione il giudice deve utilizzare i poteri istruttori officiosi, inclusa la consulenza tecnica, per determinare il quantum. La Corte ha inoltre affermato che non era corretto precludere l’indennizzo sul presupposto che il ricorrente avesse invocato soltanto il parametro dei costi di costruzione, poiché l’obbligazione indennitaria sorge comunque e la sua liquidazione può avvenire secondo i parametri alternativi previsti dalla norma. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 936, comma 2, c.c.

  "indennità spettante al terzo costruttore"; pagamento del valore dei materiali e prezzo della mano d'opera oppure dell'aumento di valore arrecato al fondo

  l’indennizzo in favore del terzo che abbia costruito con materiali propri sul fondo altrui sorge quando il proprietario non chieda la rimozione entro sei mesi dalla notizia dell’incorporazione; la domanda non può essere respinta per la sola mancata prova piena del quantum, se risultano provati i fatti costitutivi del diritto, dovendo il giudice colmare l’insufficienza istruttoria con i propri poteri officiosi.

• art. 1150 c.c.

  "indennità spettante al possessore per miglioramenti"

  la disposizione non si applica al promissario acquirente immesso anticipatamente nel godimento del bene, poiché egli è detentore qualificato e non possessore.

• art. 2041 c.c.

  "carattere sussidiario e residuale"

  l’azione generale di arricchimento senza causa resta preclusa quando la pretesa azionata trova già la sua disciplina specifica nell’art. 936 c.c.

• art. 2697 c.c.

  il tema probatorio riguarda la dimostrazione dei fatti costitutivi del diritto all’indennizzo, ma l’insufficienza della prova sul quantum non legittima da sola il rigetto della domanda se il diritto risulta fondato in astratto.

• art. 936 c.c.

  la costruzione eseguita dal terzo con materiali propri sul fondo altrui fa sorgere un diritto all’indennizzo, determinabile secondo i criteri legali del costo dei materiali e della manodopera oppure dell’aumento di valore del fondo.

Massime di principio

• Nell’accessione di opere eseguite da terzo con materiali propri sul fondo altrui, il diritto all’indennizzo sorge automaticamente quando il proprietario non abbia esercitato tempestivamente il diritto di rimozione; la domanda non può essere rigettata per il solo fatto che il creditore non abbia provato in modo completo il quantum.
• Quando il fatto costitutivo del diritto indennitario è provato, l’insufficienza della prova sul valore della prestazione o dell’incremento patrimoniale impone al giudice di attivare i poteri istruttori officiosi per la quantificazione, anziché negare il diritto.
• Il promissario acquirente immesso anticipatamente nel possesso non è possessore del bene ai fini dell’art. 1150 c.c.; se perde la disponibilità del fondo dopo la risoluzione del preliminare, la sua posizione rispetto al bene diviene quella di terzo rispetto all’accessione.
• L’azione di arricchimento senza causa è inammissibile o comunque infondata quando esiste una disciplina speciale applicabile al rapporto dedotto, poiché ha funzione solo residuale.

Come è indicizzato