Sentenza del 04/04/2019 n. 2025 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato gli avvisi di accertamento con cui l'Agenzia aveva rettificato il classamento dell'immobile, modificandolo da A/2 classe 4 a D/2 e aumentando la rendita catastale. L'immobile, sottoposto a lavori di manutenzione straordinaria e riorganizzazione degli spazi interni, era stato suddiviso in sei camere con bagno e destinato ad attività di affittacamere. La ricorrente ha sostenuto che tale situazione non integrasse un'attività alberghiera, che richiede almeno sette camere, e che permanesse la destinazione abitativa. Ha inoltre contestato la carenza di motivazione degli avvisi e la violazione della disciplina urbanistica e regionale applicabile.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale del Lazio ha riformato la sentenza di primo grado, ritenendo ammissibile il ricorso almeno con riferimento all'avviso successivo e decidendo il merito della controversia. Ha dichiarato illegittima l'attribuzione della categoria D/2, ritenendo che essa riguardi strutture ricettive alberghiere quali alberghi, pensioni, locande e residence, non ravvisabili nel caso di un immobile composto da sei camere destinato ad attività di affittacamere. È stata quindi confermata la destinazione a civile abitazione, con attribuzione della categoria A/2 classe 4. L'Ufficio è stato condannato al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 1.000,00 per il primo grado e euro 1.500,00 per il secondo grado, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• Art. 7 della legge n. 212/2000

  Richiamato dalla contribuente per contestare la carenza di motivazione degli avvisi di accertamento e l'omessa esposizione delle ragioni della rettifica catastale.

• Art. 25, comma 15, delle Norme tecniche di attuazione del Piano regolatore generale del Comune di Roma

  Il cambio di destinazione d'uso da funzioni abitative ad altre funzioni è ammesso solo per i piani seminterrati, piani terra e mezzanini.

  La disposizione è stata invocata per sostenere che il cambio verso una destinazione alberghiera non fosse consentito per un immobile situato al primo piano.

• Regolamento regionale Lazio n. 16 del 24 ottobre 2008

  Richiamato per distinguere l'attività alberghiera dalle attività ricettive extralberghiere e per evidenziare i requisiti dimensionali delle strutture alberghiere.

• Regolamento regionale Lazio n. 17 del 24 ottobre 2008

  Secondo la prospettazione accolta nella sentenza, l'attività alberghiera richiede strutture composte da almeno sette camere; la presenza di sole sei camere non consente quindi di qualificare l'immobile come albergo ai fini catastali.

• Art. 10, comma 1, della legge n. 1249/1939

  Richiamato dalla contribuente per contestare l'applicazione di disposizioni catastali ritenute non pertinenti a un'unità immobiliare originariamente abitativa.

• Art. 28 della legge n. 1231/1936

  Invocato insieme alla normativa catastale per sostenere l'illegittimità della rettifica del classamento.

• Art. 1 del D.M. Finanze n. 701/1994

  Disciplina la procedura DOCFA e il potere dell'Amministrazione di verificare e rettificare il classamento e la rendita proposti dal contribuente. Tuttavia, l'Amministrazione deve provare gli elementi di fatto che giustificano la maggiore rendita e motivare adeguatamente la scelta della categoria.

Massime di principio

• La riorganizzazione interna di un'abitazione e la presenza di camere con bagno non comportano automaticamente il passaggio dalla categoria abitativa A/2 alla categoria D/2.
• La categoria catastale D/2 presuppone una struttura ricettiva alberghiera effettiva e coerente con i requisiti previsti dalla normativa, non il semplice esercizio di un'attività di affittacamere.
• Quando l'immobile dispone di un numero di camere inferiore alla soglia prevista per le strutture alberghiere, può permanere la destinazione catastale abitativa, se l'attività esercitata è extralberghiera.
• Nelle rettifiche DOCFA l'Amministrazione deve indicare concretamente gli elementi tecnici, tipologici e reddituali che giustificano il nuovo classamento; il semplice riferimento alla presenza di camere con bagno o a una maggiore dotazione di servizi può non essere sufficiente.
• L'utilizzo commerciale o lucrativo di un immobile non determina di per sé un aumento della classe catastale, se non sono indicati ulteriori elementi comparativi o caratteristiche oggettive che dimostrino una maggiore redditività catastale.
• Il confronto con le altre unità immobiliari dello stesso edificio o della stessa zona censuaria può essere utilizzato per contestare una classe catastale più elevata, soprattutto quando gli immobili comparabili risultano classificati nella classe inferiore.
• In caso di rettifica catastale, l'onere di dimostrare gli elementi di fatto posti a fondamento della maggiore rendita grava principalmente sull'Amministrazione, ferma la possibilità per il contribuente di fornire prove contrarie.