Cassazione Civile, Ordinanza n. 21316/2025 del 25/07/2025

Esito

La controversia

Un Comune aveva convenuto in giudizio la società alienante, la società acquirente/leasing e un’altra società utilizzatrice, chiedendo accertarsi la nullità dell’atto di vendita con cui una società concessionaria aveva trasferito a una società di leasing immobili realizzati in attuazione di una convenzione urbanistica stipulata con l’ente locale. La domanda si fondava sulla clausola convenzionale che comminava la nullità degli atti compiuti in violazione delle previsioni sulla realizzazione del programma edilizio e sul divieto di alienazione prima del completamento delle opere. In primo grado e in appello la domanda fu respinta perché il comma 19 dell’art. 35 l. n. 865/1971, richiamato dalla convenzione quale fonte della nullità degli atti di alienazione, era stato abrogato dalla l. n. 179/1992, con conseguente inefficacia delle clausole pattizie preesistenti. Il Comune ricorse per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione dell’art. 35 l. n. 865/1971, degli artt. 8 e 15 della convenzione urbanistica, della l. n. 179/1992 e dell’art. 1418 c.c.; sosteneva che la Corte d’appello avrebbe omesso di considerare che la convenzione richiamava anche i commi 8 e 13 dell’art. 35, non incisi dalla riforma, i quali prevedevano rispettivamente la decadenza del concessionario con estinzione del diritto di superficie e la risoluzione dell’atto di cessione, e che la vendita era avvenuta in violazione del divieto di cedere l’area edificabile e le opere non ultimate. La resistente eccepiva inoltre l’inammissibilità del ricorso per difetto di interesse, richiamando l’avvenuta risoluzione della convenzione da parte del giudice amministrativo.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto l’eccezione di inammissibilità per difetto di interesse, rilevando che l’interesse del Comune alla domanda di nullità dell’atto di trasferimento era stato implicitamente riconosciuto nei gradi di merito e che, comunque, la risoluzione della convenzione non escludeva l’interesse a far valere la diversa e autonoma nullità dell’atto dispositivo. Nel merito, però, ha ritenuto infondato l’unico motivo: ha osservato che la statuizione della Corte d’appello sull’abrogazione del comma 19 dell’art. 35 l. n. 865/1971 non era stata specificamente censurata e costituiva quindi un punto fermo; ha poi affermato che i commi 8 e 13 dello stesso art. 35 operano sul piano dei rapporti tra ente e concessionario, prevedendo sanzioni di decadenza, estinzione del diritto di superficie e risoluzione dell’atto di cessione, ma non incidono direttamente sulla validità degli atti dispositivi compiuti verso terzi. È stata infine esclusa l’applicabilità dell’art. 20 l. n. 179/1992, perché relativo alla vendita anticipata di alloggi di edilizia agevolata, mentre nella specie il trasferimento riguardava immobili a uso ufficio e/o diverso da abitativo. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del Comune alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 35 l. n. 865/1971

  I commi 8 e 13 producono effetti sul rapporto concessorio e sulla responsabilità del concessionario, non sulla validità degli atti di disposizione verso terzi; il comma 19, richiamato dalla convenzione come fonte della nullità degli atti di alienazione, è stato ritenuto abrogato dalla l. n. 179/1992.

• art. 23 l. n. 179/1992

  Ha abrogato il comma 19 dell’art. 35 l. n. 865/1971, rendendo inefficaci le clausole convenzionali anteriori che prevedevano la nullità degli atti di alienazione in violazione del divieto.

• art. 20 l. n. 179/1992

  Si applica alla vendita, prima del termine previsto, degli alloggi di edilizia agevolata; non è applicabile a immobili non abitativi destinati a uso ufficio o diverso da abitativo.

• art. 1418 c.c.

  Invocato dal ricorrente a fondamento della nullità, ma la Corte non ne ha ravvisato la violazione, escludendo che la fattispecie integrasse una nullità opponibile al terzo acquirente.

Massime di principio

• Quando una convenzione urbanistica richiama una norma che commina la nullità di atti di alienazione, l’abrogazione della norma richiamata può rendere inefficace la clausola convenzionale nella parte in cui riproduce quella sanzione.
• Le sanzioni previste dalla disciplina del rapporto concessorio tra ente pubblico e concessionario, come decadenza, estinzione del diritto di superficie o risoluzione della cessione, non si estendono automaticamente a colpire la validità degli atti dispositivi stipulati dal concessionario con terzi.
• L’interesse ad agire per la nullità di un atto di trasferimento non viene meno per il solo fatto che sia stata pronunciata la risoluzione della convenzione originaria, poiché i due rimedi producono effetti diversi.
• La disciplina speciale sulla vendita anticipata di alloggi di edilizia agevolata non è applicabile agli immobili aventi destinazione non abitativa.
• In sede di ricorso per cassazione, una ratio decidendi autonoma e decisiva della sentenza impugnata non specificamente censurata resta ferma e basta da sola a sorreggere il rigetto del motivo.

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