Cassazione Civile, Ordinanza n. 25496/2026 del 17/09/2026

Esito

La controversia

Una pluralità di condomìni ha agito per accertare l'inadempimento della società agli obblighi derivanti dal subentro in una convenzione di lottizzazione e dal regolamento comprensoriale, assumendo che la società non avesse completato le opere di urbanizzazione e ne avesse impedito la presa in carico da parte del Comune. I condomìni hanno inoltre contestato la perdurante esistenza di un mandato della società per la gestione dei beni e servizi comuni. La società ha resistito e ha chiesto in via riconvenzionale il pagamento dei consumi idrici e degli oneri comprensoriali. Il tribunale ha respinto le domande dei condomìni e ha accolto parzialmente quelle della società limitatamente ai consumi idrici. La corte d'appello, ritenendo coperta da giudicato l'esistenza di un rapporto contrattuale che abilitava la società a gestire i servizi comprensoriali e a chiedere il rimborso dei costi, nonché documentate le spese mediante le fatture prodotte, ha condannato i condomìni al pagamento di tutte le somme richieste. I condomìni hanno proposto ricorso per cassazione con cinque motivi. I primi tre hanno denunciato, rispettivamente, violazione dell'art. 1375 c.c. per il mancato riconoscimento dell'obbligo di completare le opere di urbanizzazione, violazione dell'art. 1366 c.c. nell'interpretazione del regolamento comprensoriale e violazione degli artt. 1358 e 1359 c.c. in relazione alla qualificazione come condizione risolutiva mista della clausola concernente il trasferimento delle opere al Comune. Il quarto motivo ha denunciato violazione degli artt. 1460 e 2697 c.c., sostenendo che la corte d'appello avesse riconosciuto il diritto al rimborso senza adeguata prova della necessità, effettiva esecuzione, congruità, riferibilità alle parti comuni e pagamento delle spese. Il quinto motivo ha denunciato violazione degli artt. 2041 e 2042 c.c., deducendo che, escluso il mandato gestorio, avrebbe dovuto applicarsi l'arricchimento senza causa e riconoscersi al più la minor somma tra spesa sostenuta e vantaggio conseguito.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili i primi tre motivi, perché non illustravano specificamente le dedotte violazioni di legge, non riproducevano né localizzavano le clausole contrattuali rilevanti secondo l'art. 366, n. 6, c.p.c. e prospettavano in sostanza una nuova valutazione del fatto e del materiale istruttorio, non consentita in sede di legittimità. Ha inoltre rilevato che il secondo motivo non considerava il giudicato formatosi sull'esclusione della responsabilità della società per il mancato completamento delle opere di urbanizzazione. Il quinto motivo è stato dichiarato inammissibile perché la sussistenza del rapporto contrattuale e del mandato gestorio risultava coperta da giudicato e non era stata validamente contestata. È stato invece accolto il quarto motivo: a fronte delle specifiche contestazioni dei condomìni sull'effettiva esecuzione, necessità, congruità, riferibilità e pagamento delle spese, la corte d'appello aveva apoditticamente affermato la spettanza dei costi sulla base della loro natura ripetitiva e della gestione storica dei beni comuni, senza adeguata motivazione fondata sulla documentazione e sull'istruttoria. La sentenza è stata quindi cassata per quanto di ragione e la causa rinviata alla Corte d'appello di Cagliari, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1375 c.c.

  Il motivo di ricorso deve illustrare concretamente quale condotta abbia violato la buona fede nell'esecuzione del contratto; il mero richiamo al contenuto degli atti negoziali non è sufficiente.

• art. 1366 c.c.

  La censura sull'interpretazione del contratto deve indicare le clausole rilevanti, l'interpretazione sostenuta nei gradi di merito e il criterio ermeneutico che il giudice avrebbe violato.

• art. 1358 c.c.

  La norma è richiamata dai ricorrenti in relazione alla disciplina della condizione, ma la censura è stata dichiarata inammissibile per omessa indicazione della precedente sottoposizione della questione interpretativa.

• art. 1359 c.c.

  La norma è richiamata dai ricorrenti in relazione alla condizione risolutiva mista, senza che la Corte esaminasse nel merito la doglianza per la sua inammissibilità.

• art. 1460 c.c.

  La contestazione dell'inadempimento e la relativa eccezione non esonerano il giudice dalla verifica della prova delle prestazioni e delle spese poste a fondamento della pretesa di pagamento.

• art. 2697 c.c.

  Chi chiede il rimborso di spese deve dimostrare, in presenza di contestazione specifica, gli elementi costitutivi della pretesa, inclusi effettiva esecuzione, necessità, congruità, riferibilità e pagamento, nei limiti rilevanti per la controversia.

• art. 2041 c.c.

  La disciplina dell'arricchimento senza causa non è applicabile per rimettere in discussione l'esistenza di un rapporto contrattuale già coperta da giudicato.

• art. 2042 c.c.

  La sussidiarietà dell'azione di arricchimento non può essere invocata per superare il giudicato sull'esistenza del titolo contrattuale.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve indicare specificamente gli atti e i documenti sui quali si fonda la censura, riproducendo o localizzando le clausole e le deduzioni rilevanti.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  Il vizio di violazione o falsa applicazione di legge non può essere utilizzato per ottenere una nuova ricostruzione del fatto o una rivalutazione complessiva delle prove.

Massime di principio

• In sede di ricorso per cassazione, la denuncia di violazione della buona fede contrattuale richiede l'indicazione concreta della condotta incompatibile con il dovere di correttezza; il mero dissenso dall'interpretazione del contratto o dal risultato della valutazione giudiziale non integra una censura ammissibile.
• La censura relativa all'interpretazione di clausole contrattuali è inammissibile se il ricorrente non riproduce o localizza le clausole rilevanti, non indica l'interpretazione prospettata nei gradi di merito e non chiarisce quale criterio ermeneutico sia stato violato.
• Il ricorso per cassazione non può mirare a sostituire alla ricostruzione fattuale del giudice di merito una diversa valutazione complessiva delle prove, anche quando il ricorrente richiami gli atti processuali sui quali fonda la propria ricostruzione.
• Quando il creditore chiede il rimborso di spese di gestione o manutenzione e il debitore formula contestazioni specifiche, non è sufficiente dimostrare la natura astrattamente comune dei beni o la ripetitività storica delle spese: devono essere verificati e motivati, sulla base della documentazione e dell'istruttoria, l'effettiva esecuzione degli interventi, la loro necessità, la congruità dei costi, la riferibilità alle parti comuni e gli ulteriori elementi costitutivi della pretesa.
• Il giudice di merito non può eludere il riparto dell'onere della prova affermando apoditticamente la spettanza delle spese sulla base della loro qualificazione come ordinarie o ripetitive; a fronte di una contestazione specifica deve fornire una motivazione riferita alle risultanze documentali e istruttorie.
• La questione sull'esistenza di un rapporto contrattuale o di un mandato gestorio non può essere riesaminata quando sia stata definita da un giudicato non specificamente contestato nel giudizio di cassazione.

Come è indicizzato