Sentenza del 25/06/2019 n. 16951 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato in aumento i ricavi dichiarati dalla società per il 2005, ritenendo sottofatturata la vendita di un appartamento dichiarata al prezzo di 76.000 euro. La rettifica si fondava sul mutuo di 120.000 euro contratto dall'acquirente, sul prezzo di vendita di un altro appartamento nello stesso stabile e sui valori medi di mercato FIAIP, dai quali risultava un valore stimato di circa 145.127 euro. La società ha contestato l'utilizzo del valore normale, la compatibilità dell'accertamento con la direttiva IVA 2006/112/CE e il ricorso ai dati FIAIP anziché ai valori OMI.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza della CTR e quindi la legittimità dell'accertamento ai fini IRES, IRAP e IVA. Per una compravendita del 2005, lo scostamento dal valore normale non costituisce una presunzione legale relativa, ma può essere utilizzato come presunzione semplice, purché corroborato da elementi gravi, precisi e concordanti. Nel caso concreto, tali elementi erano costituiti soprattutto dall'importo del mutuo, dal confronto con altra vendita nello stesso stabile e dai valori di mercato FIAIP. La società è stata inoltre condannata a pagare all'Agenzia delle Entrate 5.300 euro per le spese del giudizio di legittimità, oltre all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35

  Introduceva il criterio del "valore normale" e presunzioni legali relative in materia di imposte dirette e IVA.

  Per gli atti anteriori al 4 luglio 2006, il criterio non opera come presunzione legale relativa, ma il valore di mercato può essere considerato quale elemento di una presunzione semplice.

• Legge 24 dicembre 2007, n. 244, art. 1, comma 265

  Per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006, le presunzioni legali non hanno valore presuntivo legale, ma valgono quali presunzioni semplici a norma dell'art. 2729 c.c.

  La norma esclude l'applicazione retroattiva delle presunzioni legali fondate sul valore normale.

• Legge 7 luglio 2009, n. 88, art. 24, commi 4 e 5

  Ha abrogato le disposizioni che presumevano legalmente la corrispondenza tra corrispettivo effettivo e valore normale, anche per adeguare la disciplina interna al diritto dell'Unione europea.

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, comma 1, lett. d)

  L'esistenza di attività non dichiarate può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti.

  L'Amministrazione può rettificare i ricavi sulla base di un insieme di indizi convergenti, senza dover dimostrare direttamente il corrispettivo occulto.

• D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54

  Consente l'accertamento IVA anche mediante presunzioni semplici gravi, precise e concordanti e la verifica della simulazione relativa del prezzo.

• Direttiva 2006/112/CE, art. 73

  La base imponibile IVA comprende tutto ciò che costituisce il corrispettivo versato o da versare al fornitore per l'operazione.

  La base imponibile IVA deve corrispondere al corrispettivo effettivo; ciò non impedisce all'Amministrazione di contestare, mediante prove indiziarie, che il prezzo dichiarato sia simulato o sottofatturato.

• D.Lgs. 30 luglio 1999, n. 300, art. 64

  I dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare costituiscono strumenti di ausilio e indirizzo, non valori vincolanti né prove automatiche del prezzo effettivo.

• Art. 2729 c.c.

  Le presunzioni semplici sono ammissibili quando gli elementi indiziari risultano gravi, precisi e concordanti.

• Deliberazione CICR 22 aprile 1995

  Il limite ordinario di finanziabilità del credito fondiario, pari all'80% del valore dell'immobile, rafforza l'inferenza secondo cui un mutuo elevato può indicare un prezzo effettivo almeno pari o superiore all'importo finanziato, salvo garanzie integrative.

Massime di principio

• Per compravendite immobiliari anteriori al 4 luglio 2006, lo scostamento dal valore normale o dai valori di mercato non prova automaticamente l'esistenza di ricavi occultati: costituisce una presunzione semplice che deve essere sostenuta da ulteriori elementi convergenti.
• L'importo del mutuo può essere un indizio significativo del prezzo effettivo, soprattutto quando l'ammontare finanziato è incompatibile con il prezzo dichiarato e le regole bancarie di finanziabilità rendono improbabile un finanziamento eccedente il valore dell'immobile.
• Il confronto con altre vendite nello stesso stabile o in immobili analoghi può rafforzare l'accertamento, purché siano considerate le differenze concrete di superficie, stato, ubicazione, rendita e caratteristiche dell'immobile.
• I valori OMI, FIAIP o di altri osservatori immobiliari non sono vincolanti e non bastano necessariamente da soli, ma possono essere utilizzati come elementi indiziari o massime di esperienza insieme ad altri dati.
• In materia IVA, l'Amministrazione può contestare incidentalmente la simulazione o la sottofatturazione del prezzo senza dover ottenere prima una pronuncia civilistica sulla simulazione; il contribuente deve poter fornire prove contrarie concrete.
• La difesa più efficace contro un accertamento presuntivo richiede di spiegare documentalmente le ragioni dello scostamento, come condizioni particolari dell'immobile, necessità di vendita, difetti, stato di conservazione, tempi della trattativa o condizioni finanziarie dell'acquirente.